Trocas 1031 Explicadas

Uma troca 1031 é o mecanismo do código tributário que permite que você transfira o ganho de uma propriedade de investimento para outra sem pagar imposto sobre ganhos de capital na venda — a ferramenta de adiamento mais valiosa no setor imobiliário. O mecanismo é simples em conceito e implacável na execução: um prazo perdido ou um tipo de propriedade errado converte uma troca com adiamento de imposto em uma venda totalmente tributável, com o ganho devido imediatamente. A mecânica que se segue é a que decide se uma troca tem sucesso, e todas são prazos.

O que qualifica como semelhante

Semelhante é mais amplo do que a maioria dos investidores assume: qualquer propriedade real mantida para investimento ou uso produtivo pode ser trocada por qualquer outra propriedade real mantida para investimento ou uso produtivo. Uma casa de aluguel pode ser trocada por um prédio de apartamentos, um terreno vazio por um centro comercial, um armazém por um duplex. A restrição está na intenção, não na classe de ativos — uma propriedade mantida principalmente para venda (um flip) não se qualifica, e uma residência principal não se qualifica. A propriedade deve ser um ativo de investimento ou comercial em ambos os lados da troca, e imóveis de uso pessoal estão totalmente excluídos.

Os prazos de 45 dias e 180 dias

Dois prazos governam toda a troca e ambos começam na data de fechamento da propriedade relinquida. O investidor tem 45 dias corridos para identificar a propriedade ou propriedades de substituição por escrito — a identificação é arquivada com um intermediário qualificado, não anotada casualmente. Em seguida, 180 dias corridos a partir da mesma data de início para fechar a substituição. Ambas as janelas correm simultaneamente, então o prazo de 180 dias não é 180 dias a partir da identificação, mas a partir da venda original — o que significa que cada dia dos 45 gastos na busca reduz o tempo restante para fechar. Perder qualquer prazo e a troca falha, o ganho é reconhecido e o imposto é devido.

As três regras de identificação

A identificação de 45 dias permite três estratégias: a regra das três propriedades (nomear até três propriedades de qualquer valor), a regra de 200% (nomear qualquer número de propriedades cujo valor total não exceda 200% da propriedade relinquida), ou a regra de 95% (nomear qualquer número de propriedades de qualquer valor, mas você deve fechar em 95% do valor total delas). A regra das três propriedades é a mais comum porque é a mais simples e permissiva — nomeie três, feche uma. O risco é sobre-identificar uma propriedade que você não pode realmente comprar, razão pela qual a lista deve ser construída com base em uma análise real de fluxo de caixa em vez de uma navegação em sites.

Valor igual ou maior, dívida igual ou maior

Para adiar todo o ganho, a propriedade de substituição deve ser igual ou maior do que a propriedade relinquida em valor e patrimônio. Trocar por um valor inferior, ou trocar por uma dívida inferior (retirando dinheiro do negócio), aciona um imposto parcial sobre a diferença — o boot. A venda de uma propriedade de $400,000 com $300,000 de patrimônio deve ser substituída por uma propriedade no valor de pelo menos $400,000, financiada para deixar pelo menos $300,000 de patrimônio no novo negócio. Retirar dinheiro é permitido, mas tributável até o montante do ganho realizado, o que a torna a única válvula de saída legítima para investidores que desejam retirar algumas fichas da mesa.

O que é adiado não é eliminado

Uma troca 1031 adia o imposto; não o perdoa. O ganho adiado é transferido para a base da propriedade de substituição, e a conta vence quando essa propriedade é eventualmente vendida sem outra troca — ou, no melhor dos casos, nunca, porque a base é redefinida na morte (o aumento de base que torna a compra e manutenção até a morte a saída imobiliária mais eficiente em termos fiscais de todas). Trocas sucessivas podem acumular o adiamento por décadas, razão pela qual a estratégia é frequentemente descrita como um empréstimo isento de impostos do governo que você paga apenas se parar de trocar.

Quando uma troca é o movimento errado

Uma troca forçada por uma propriedade que você não compraria de outra forma é pior do que pagar o imposto. Nunca deixe o rabo do imposto abanar o cachorro do investimento: se a propriedade de substituição é um negócio marginal comprado apenas para adiar o ganho, o custo de manutenção de um ativo ruim ao longo dos anos excede o imposto economizado na venda. O momento certo para trocar é quando uma verdadeira substituição se encaixa na estratégia e nos prazos; o momento errado é quando uma data de fechamento força uma compra que a análise teria rejeitado.