Красные флаги андеррайтинга, которые задерживают закрытие

Ипотечный андеррайтинг — это проверка кредитором: аналитик проверяет стабильность вашего дохода, следы активов, кредитное поведение и недвижимость в соответствии с правилами программы перед авторизацией средств. Большинство досье проходит без проблем; те, которые задерживаются, почти всегда сталкиваются с одним из короткого списка предсказуемых триггеров — деньги, появившиеся из ниоткуда, работа, изменившаяся в процессе, или долги, возросшие после подачи заявки. Знание этого списка заранее — это дешевая страховка, потому что почти каждый красный флаг является поведенческим и, следовательно, избегаемым.

Три вопроса, на которые должно ответить каждое досье

Андеррайтеры организуются вокруг способности, капитала и кредита. Способность задает вопрос, покрывает ли доход надежно платеж, проверяемый через соотношения, описанные в руководстве по соотношению долга к доходу. Капитал задает вопрос, есть ли у вас первоначальный взнос, закрывающие расходы и резервы, при этом каждый материальный депозит должен быть отслеживаемым. Кредит задает вопрос, предсказывает ли ваша история возврат, прочитанная через балл, использование и недавнюю активность в вашем кредитном отчете. Досье задерживается, когда любой элемент вызывает вопрос — и вопросы порождают условия, условия порождают дни, а дни угрожают окнам блокировки.

Список красных флагов, ранжированный по частоте

1. Большие депозиты без документированного источника — единственное наиболее распространенное условие.
2. Изменения в занятости: новая работа, испытательный срок или сокращенные часы в процессе досье.
3. Новые долги или запросы, обнаруженные при финальной проверке кредита.
4. Пробелы в истории занятости без письменного объяснения.
5. Несоответствующая документация — имена, адреса или цифры, которые не совпадают в разных документах.
6. Внезапные переводы между счетами прямо перед тем, как будут получены выписки.

Почему депозиты вызывают столько трений

Правила по борьбе с мошенничеством и источниками требуют от андеррайтеров объяснять любые необычные поступления на счета, используемые для квалификации. Депозит нуждается в истории и документе — зарплате, проверенном переводе, документированном подарке — и наличные депозиты фактически необъяснимы, потому что к ним нельзя прикрепить следы документации:

$5,900 поступает на расчетный счет во время андеррайтинга
Результат A: мемо показывает 'перевод из сбережений', выписка приложена -> очищено за день
Результат B: нет мемо, наличные из банкомата -> запрашивается письмо объяснения,
          требуется письмо от донора + выписка донора, досье задерживается на неделю
Результат C: действительно не документированные наличные -> средства исключаются из квалификации,
          возможно, полностью разрушая математику первоначального взноса

Смена работы не является автоматически фатальной

Кредиторы повторно проверяют занятость незадолго до закрытия, поэтому смена ролей в процессе вызывает внимание, а не гибель. Предложение о работе с фиксированной зарплатой в той же области обычно проходит с обновленными расчетными листами и звонком для проверки. Проблемы сосредоточены вокруг испытательных сроков, компенсации, основанной на комиссиях, без истории, пробелов между ролями и переходов на самозанятость, где многие программы требуют примерно два года подтвержденного дохода. Если изменение неизбежно, сообщите своему кредитному специалисту немедленно и принесите письмо с предложением, потому что неожиданное открытие превращает управляемое обновление в задержанное досье.

Если условие все же возникает

• Ответьте в течение дня точно тем, что было запрошено — частичные ответы перезапускают очереди.
• Пишите объяснения фактически, с датой, подписанные; никогда не спорьте.
• Предоставляйте исходные документы, а не нарративы, где может существовать документ.
• Держите срок блокировки вашего кредита на виду и спрашивайте о условиях продления заранее, если задержки накапливаются.

Условия могут казаться обвинительными, но они механические: аналитик нуждается в документе, а не в извинениях. Досье умирает от медленных или неполных ответов гораздо чаще, чем от основной проблемы. Тем временем держите свои собственные показатели честными — если ваш DTI близок к границе, укрепите его заранее, используя план в ускорении снижения вашего соотношения, поскольку пограничные досье привлекают именно то внимание, которое превращает небольшие колебания в задержки. Балансы по картам, близкие к лимитам, добавляют топлива; механика в оценке использования кредита.

Итог

Андеррайтеры задерживают досье из-за движения и загадок, а не из-за обычной жизни, аккуратно документированной. Заморозьте новые долги, сохраняйте следы документации, раскрывайте изменения до того, как система их обнаружит, и быстро и полностью отвечайте на условия. Скучное досье — это быстрое досье — а быстрое досье защищает вашу блокировку, вашу дату закрытия и терпение продавца одновременно.