Предположения о вакансиях и расходах

Доходность от аренды определяется предположениями, стоящими за цифрами, а не заголовочной арендной платой. Каждый про форма скрывает мнение о вакантности, обслуживании, управлении, резервировании капитальных затрат и рутинных расходах на смену арендаторов. Инвестор, который строит предположения честно — опираясь на установленные средние значения, а не на то, на что он надеется, что недвижимость будет приносить — сталкивается с меньшим количеством сюрпризов в первые годы владения, потому что наличные средства, которые модель зарезервировала с первого дня, это те средства, которые поглощают неизбежные шоковые расходы. Оптимизм в предположениях является самой дорогой ошибкой в оценке недвижимости.

Вакантность: правило 5-10%

Вакантность предполагает, что единица не получает аренду в течение некоторой части года — из-за смены арендаторов, случайных промежутков между арендами или риска неплатежа. Правило на практике — 5% в стабильных рынках с длительными арендами и хорошим отбором, выше (8-10%) в переходных рынках, с более короткими договорами аренды или там, где спрос колеблется. Вакантность в 5% на аренду в $1,800 — это $1,080 дохода, который модель никогда не предполагает, что получает — консервативно по замыслу, потому что год, когда вы не резервируете на это, — это год, когда арендатор разрывает договор аренды в середине лета.

Ремонт против резерва капитальных затрат

Две категории расходов легко перепутать, но они ведут себя по-разному. Ремонт и обслуживание — это повторяющиеся еженедельные до ежегодных расходы — протекающий кран, элемент плиты, чистка водостока — обычно 5-15% от аренды в зависимости от возраста недвижимости. Резерв капитальных затрат — это совершенно отдельный фонд для больших систем: крыша, отопление, водонагреватель, крупная сантехника. Большинство инвесторов недофинансируют его, потому что расходы происходят нечасто, но каждая недвижимость сталкивается с одним каждые несколько лет. Размер резерва составляет $200-500 на единицу в год, накапливайте его на отдельном счете, и замена системы отопления за $5,000 не станет кризисом финансирования недвижимости.

Правило 50% как подстраховка

Правило 50% — расходы и вакантность составляют около половины валовой аренды в долгосрочной перспективе — это внешний контроль над тем, разумны ли ваши предположения по статьям. Если ваша детализированная оценка показывает расходы на уровне 35% от валовой аренды, правило 50% предупреждает вас, что предположения оптимистичны. Новые здания законно имеют более низкие показатели, чем 50%; старые объекты имеют более высокие. Сочетание детализированной оценки и проверки на 50% — это то, что ловит как наивный оптимизм слишком тонкого списка расходов, так и небрежное усреднение модели с одной цифрой.

Смена арендаторов — это скрытая стоимость

Смена арендаторов поглощает как вакантный промежуток, так и расходы на подготовку: покраску, ковер, глубокую чистку, мелкий ремонт, а также маркетинг и отбор следующего арендатора. Одна смена арендаторов в аренде на одно семейство часто стоит вдвое больше месяца потерянной аренды — $3,000 до $4,000, если учесть расходы на подготовку. Хороший отбор арендаторов и удержание снижают частоту смены арендаторов, и каждый год дополнительной аренды — это реальная доходность — арендатор, который остается на пять лет, избегает четырех смен, что приводит к значительному преимуществу доходности даже по сравнению с немного более высокооплачиваемым, но более коротким арендатором.

Создайте предположения, чтобы выдержать плохой год

Тест про формы не в том, выживет ли она в хороший год, а в том, выживет ли денежный поток в плохой — смена арендаторов в тот же год, что и крыша, выселение арендатора или неожиданная оценка. Предположения резерва, которые позволяют недвижимости поглощать эти события, не извлекая новый капитал от инвестора, отделяют устойчивую аренду от хрупкой. Оцените на плохой год, и хорошие годы принесут вам прибыль; оцените на хороший год, и плохой год обанкротит модель на недвижимости, которую вы не можете легко продать.