Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Доходность аренды — это доход от недвижимости, до любого увеличения стоимости. Валовая доходность делит годовую аренду на цену — рынокФормула
Gross = rent / price | Net = (rent - expenses) / price
Советы
- Смотрите на валовую доходность, решайте с чистой доходностью — никогда не пропускайте строку расходов.
- Пустующие помещения — это реальная ежегодная стоимость; закладывайте 5-8% от аренды даже на сильных рынках.
- Управление на уровне 8-10% от аренды является стандартом, если вы не будете управлять самостоятельно.
- Сравните чистую доходность с пассивным индексным фондом — недвижимость должна обгонять его за все хлопоты.
Частые вопросы
Какой хороший доход от аренды?
Валовые доходы в размере 5-10% охватывают большинство жизнеспособных рынков, при этом в городах с высокими затратами — 3-5%, а в городах Среднего Запада/Юга США или вторичных городах Великобритании — 7-9%. Чистый доход — это решающее число: после вычета расходов стремитесь к 4%+ чистого дохода по сделкам без кредитного плеча, иначе недвижимость в основном является спекулятивной ставкой на прирост стоимости.
Какие расходы я должен включить?
Налог на имущество, страхование, обслуживание (1-2% от стоимости ежегодно), резерв на вакантные помещения, управление недвижимостью, взносы ТСЖ и коммунальные услуги, которые вы оплачиваете. Исключите ипотечные платежи — это финансирование, которое обрабатывается отдельно по моделям кап-ставки и BRRRR.
Включает ли доход от аренды прирост стоимости?
Нет — доход это только доход. Прирост стоимости является отдельным потоком дохода, на который многие инвесторы рассчитывают, особенно на рынках с низким доходом. Полное андеррайтинг включает прирост стоимости и финансирование; доход сам по себе описывает денежный доход.
В чем разница между валовым и чистым доходом?
Валовый доход игнорирует все расходы: аренда делится на цену. Чистый доход сначала вычитает операционные расходы — это доход, который фактически поступает. Разница между ними является самым полезным диагностическим показателем по любой сделке: расходы — это то, где плохие сделки теряют деньги.