Guía Completa
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Cómo funciona
El rendimiento de alquiler es el retorno de ingresos de una propiedad, antes de cualquier apreciación. El rendimiento bruto divide el alquiler anual por el precio — el mercadoFórmula
Gross = rent / price | Net = (rent - expenses) / price
Consejos
- Filtra con el rendimiento bruto, decide con el rendimiento neto — nunca omitas la línea de gastos.
- La vacante es un costo anual real; presupuestar el 5-8% del alquiler incluso en mercados fuertes.
- La gestión al 8-10% del alquiler es estándar si no vas a autogestionar.
- Compara el rendimiento neto con un fondo índice pasivo — la propiedad debería superarlo por los dolores de cabeza.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen rendimiento de alquiler?
Los rendimientos brutos del 5-10% cubren la mayoría de los mercados viables, con ciudades de alto costo en el 3-5% y ciudades del medio oeste/sur de EE. UU. o ciudades secundarias del Reino Unido en el 7-9%. El rendimiento neto es el número decisivo: después de los gastos, apunte a un 4%+ neto en acuerdos no apalancados, o la propiedad es principalmente una apuesta especulativa sobre la apreciación.
¿Qué gastos debo incluir?
Impuesto sobre la propiedad, seguro, mantenimiento (1-2% del valor anualmente), reserva por vacantes, gestión de propiedades, cuotas de HOA y servicios públicos que usted paga. Excluya los pagos de la hipoteca: esos son financiamiento, manejados por separado por la tasa de capitalización y los modelos BRRRR.
¿El rendimiento de alquiler incluye la apreciación?
No: el rendimiento es solo ingreso. La apreciación es un flujo de retorno separado en el que muchos inversores confían, especialmente en mercados de bajo rendimiento. Un análisis completo añade apreciación y financiamiento; el rendimiento por sí solo describe el ingreso en efectivo.
¿Cuál es la diferencia entre el rendimiento bruto y el rendimiento neto?
El rendimiento bruto ignora todos los costos: alquiler dividido por precio. El rendimiento neto resta primero los gastos operativos: el ingreso que realmente se recibe. La diferencia entre ellos es el diagnóstico más útil en cualquier acuerdo: los gastos son donde los malos acuerdos se filtran.