Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
1031 обмен откладывает налог на прирост капитала и налог на амортизацию, когда инвестиционная недвижимость обменивается на аналогичную инвестиционную недвижимость — и пункт, который наказывает за небрежные обмены, это средства, любое значение, которое вы извлекаете по пути. Наличные средства — это капитал от продажи, который никогда не достигает заменяемой собственности; ипотечные средства возникают, когда новый заем плюс новый капитал не достигают погашенной задолженности, фактически позволяя кредитному плечу утекать безналогово, но полностью облагаемому налогом. Безопасные гавани механические: равные или выше по цене, равные или выше по капиталу, равные или выше по долгу, с квалифицированным посредником, который удерживает средства и 45-дневными идентификационными и 180-дневными сроками закрытия. Этот калькулятор проводит ваши числа через водопад — затраты на продажу, погашение, освобожденный капитал, наличные, необходимые для замены, включая затраты на покупку — и изолирует любые оставшиеся средства. Налогооблагаемые средства облагаются смешанной ставкой, приближающейся к федеральному налогу на прирост капитала, государственному налогу и характеру амортизации; основной вывод — это отложенный налог, доллары, которые остаются инвестированными, накапливаясь внутри замены, вместо того чтобы уходить с закрывающим. Идеально выполненные обмены откладывают все. Частичные откладывают большинство — и знание точной стоимости извлечения наличных превращает искушение в обоснованное решение.Формула
Equity = price − costs − payoff | Boot = max(0, equity − cash in) + max(0, old debt − new debt) | Deferred = gain-rate − boot-rate (blended 25%)
Советы
- Согласуйте квалифицированного посредника до размещения — касание средств аннулирует все.
- Запланируйте 45-дневный период идентификации в день закрытия продажи; он не прощает.
- Чтобы полностью избежать налога на 'boot': покупайте равное или больше, реинвестируйте весь капитал и замените или превысите старый долг.
- Расходы на покупку учитываются в стоимости, но не в реинвестированном капитале — планируйте их отдельно.
- 'Boot' облагается налогом в первую очередь с характера возврата; подтвердите свою смешанную ставку с CPA перед обменом.
Частые вопросы
Что такое брутто в обмене 1031?
Любая обменная стоимость, которую вы сохраняете вместо реинвестирования: наличные средства, оставшиеся после приобретения замены, или уменьшение долга, когда новый заем меньше старого. Здесь, вложив $230,000 капитала плюс больший заем в замену стоимостью $500,000, создается нулевое брутто; получение $40,000 вместо этого делает эти $40,000 облагаемыми налогом немедленно.
Сколько налогов фактически откладывает обмен 1031?
Реализованная прибыль умноженная на вашу смешанную ставку — здесь прибыль в $132,000 при предполагаемой смешанной ставке 25% федерального и государственного налога откладывает около $33,000. Откладывание, а не прощение: база переносится в замену, и возврат в конечном итоге сработает, если не последует другой обмен, что именно и заставляет инвесторов связывать их на протяжении десятилетий.
Почему я должен был платить налог, несмотря на обмен?
Вы взяли брутто. Наличные, удержанные при закрытии, меньший заем на замену или избыточные пропорции в сезон закрытия все вызывают частичное признание. Обмены чаще не удаются механически, чем юридически: пропущенные сроки и затронутые средства лишают всего. Этот водопад показывает, какой именно рычаг создал облагаемую остаточную сумму.
Стирает ли обмен 1031 возврат амортизации?
Не навсегда — он откладывает возврат вместе с прибылью, перенося скорректированную базу вперед. Замена наследует вашу старую базу плюс новые улучшения, поэтому накопленный возврат ждет внутри математики новой собственности. Свяжите достаточно обменов и держите до смерти, и наследники получат увеличенную базу, которая полностью стирает отложенный счет в соответствии с действующим законодательством.
Могу ли я вывести наличные из обмена 1031 без налога?
Никогда во время самого обмена — извлеченная стоимость является брутто, облагаемым налогом немедленно, независимо от общего успеха обмена. Инвесторы, желающие наличные, обычно рефинансируют замену после закрытия, что является доходом от долга, а не обменной стоимостью. Последовательность имеет огромное значение: сначала обмен, затем заимствование, и документируйте обе стороны отдельно.