Подробное руководство
Подробнее — в нашем Loans & Mortgage Guide.
Как это работает
Кредитная линия под залог жилья — это вращающаяся вторая задолженность с разделенной личностью: в течение периода заимствования — часто десять лет — обязательные платежи покрывают только проценты, а баланс остается замороженным, как вы его оставите; когда начинается погашение, весь баланс амортизируется на оставшийся срок, и платеж соответственно увеличивается. Ловушка заключается между этими фазами. Удобство только процентов заставляет бюджеты вращаться вокруг числа, которое никогда не погашает долг: $35,000, взятых под 8.75%, требует около $255 в месяц, не погашая ничего, тихо сжигая примерно $9,200 процентов за оставшиеся три года заимствования. Затем наступает амортизация, и тот же долг требует почти $450 в месяц. Этот планировщик моделирует обе фазы непрерывно: сегодняФормула
Draw payment = balance × rate/12 | Repayment payment = payment(balance, rate, repayment months) | Total interest = draw-phase + repayment-phase
Советы
- Платите основной долг в период заимствования — только проценты по желанию, невежество — нет.
- Запланируйте дату начала погашения; резкий скачок платежей удивляет неподготовленные бюджеты.
- Проведите стресс-тестирование по ставке + 2 пункта, прежде чем считать любую цифру стабильной.
- Рефинансирование HELOC в фиксированный кредит уменьшает риск колебаний при обновлении.
- Никогда не финансируйте обесценивающие игрушки за счет залога вашего дома.
Частые вопросы
Что происходит, когда заканчивается период заимствования по HELOC?
Платежи по процентам прекращаются, и общий баланс амортизируется в течение срока погашения — обычно от десяти до двадцати лет. Баланс в $35,000 при 8.75% увеличивается с примерно $255 в месяц до примерно $448, что составляет 76% увеличение, которое наступает в дату, которую большинство заемщиков никогда не отмечали. Непогашенные остатки могут также конвертироваться в баллонный платеж в некоторых контрактах.
Могу ли я погашать основную сумму во время периода заимствования по HELOC?
Да, в любое время — минимальный платеж по процентам является нижней границей, а не структурой. Каждый доллар основной суммы немедленно прекращает накапливаться по плавающей ставке: дополнительные $100 в месяц против баланса в $35,000 убирают примерно $4,700 будущих процентов и существенно сокращают срок погашения. Банк получает прибыль от заемщиков, которые путают минимум с планом.
Как рассчитывается платеж по HELOC в период заимствования?
Простые проценты на непогашенный баланс: баланс умножается на ставку и делится на двенадцать. При $35,000 и 8.75% это составляет около $255 в месяц — каждый доллар из этой суммы идет на проценты, ни один не касается основной суммы. Поскольку ставка плавает с основной, платеж также плавает, что полностью отличает HELOC от фиксированных вторичных ипотек.
Сколько в целом стоят проценты по HELOC?
На протяжении обоих этапов по умолчанию — три года заимствования с процентами плюс амортизация с дополнительными $100 — это примерно $21,000–$23,000 в общей сложности при заимствовании $35,000, из которых почти $9,200 сгорает еще до начала погашения основной суммы. Дополнительная основная сумма в период заимствования является самым большим рычагом для сокращения этой общей суммы.
Стоит ли мне рефинансировать мой HELOC в фиксированный кредит?
Когда стабильность ставки важнее гибкости, да. Фиксированные кредиты под залог жилья или рефинансирование с получением наличных конвертируют плавающее воздействие в фиксированные платежи — это особенно ценно, когда ставки выросли, и дальнейшие повышения угрожают бюджету. Компромисс заключается в отказе от повторного использования линии, поэтому решайте, основываясь на том, действительно ли сезон заимствования завершен.