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Personal Finance
Los prestamistas hipotecarios utilizan el DTI como la métrica principal de calificación. Aquí está exactamente lo que buscan.
Por FreeCalculators Editorial · Publicado 2026-09-01 · Actualizado 2026-09-04 · 5 min de lectura · 1,112 palabras
Los prestamistas hipotecarios miden dos ratios: DTI frontal, que es el pago de vivienda propuesto dividido por el ingreso mensual bruto, y DTI trasero, que suma cada otro pago de deuda mensual requerido. La cifra trasera es la que decide la aprobación, y los motores de suscripción convencionales comúnmente permiten hasta el 50% mientras reservan los mejores precios para los prestatarios por debajo del 36%.
El frontal cuenta el pago total de la vivienda, no solo el capital y los intereses. El capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietarios, las cuotas de la HOA y el seguro hipotecario pertenecen a esto, que es la línea que la mayoría de los compradores primerizos subestiman por varios cientos de dólares al mes.
El trasero suma préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, préstamos personales, pagos mínimos de tarjetas y manutención ordenada por un tribunal. Excluye servicios públicos, comestibles, facturas de teléfono y contribuciones para la jubilación. Dos hogares con ingresos idénticos pueden estar 12 puntos de diferencia puramente porque uno tiene dos pagos de automóvil.
| Tipo de préstamo | Directriz típica | Caso de flexibilidad |
|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae, Freddie Mac) | 36% para el mejor precio | Hasta 50% con una aprobación automatizada y reservas |
| FHA | Alrededor del 43% manual | Más alto con factores compensatorios y una aprobación automatizada |
| VA | Alrededor del 41% como directriz | Por encima de esto cuando el ingreso residual supera la tabla regional |
| USDA | Alrededor del 41% | Más alto con un resultado favorable de suscripción automatizada |
| Jumbo (cartera del prestamista) | 36% a 43% | Varía según el prestamista; las reservas y el puntaje tienen más peso |
Trabaja hacia atrás. Multiplica el ingreso mensual bruto por el techo trasero, resta los pagos de deuda existentes, y lo que queda es el presupuesto de vivienda. Luego, elimina impuestos, seguros y seguro hipotecario para encontrar la cifra de capital e intereses contra la cual un prestamista realmente dimensionará el préstamo.
De un ingreso de $9,000 a un préstamo máximo (2026)
Ingreso mensual bruto $9,000 Techo trasero utilizado por el prestamista 45% 0.45 x 9,000 = $4,050 Pagos de deuda no relacionados con la vivienda -$700 Disponible para el pago total de vivienda = $3,350 Menos impuestos sobre la propiedad -$400 Menos seguro de propietarios -$150 Menos seguro hipotecario -$180 Presupuesto de capital e intereses = $2,620 Con un supuesto del 6.5% a 30 años: soporta aproximadamente $414,000 prestados Verificación frontal: 3,350 / 9,000 = 37.2%
Esa última línea es la trampa. El archivo pasa la prueba del 45% trasero mientras rompe la directriz frontal tradicional del 28%, por lo que la aprobación es posible, pero el hogar estaría gastando el 37% del ingreso bruto en vivienda antes de una sola factura de servicios públicos. La aprobación y la asequibilidad son preguntas separadas.
Realiza la misma aritmética con un techo del 36% para ver la versión conservadora de tu presupuesto. Con el ingreso de $9,000 anterior, deja $2,540 para la vivienda total, lo que soporta aproximadamente $290,000 prestados una vez que se deducen impuestos y seguros. La diferencia entre las dos respuestas, alrededor de $124,000 de poder de compra, es el riesgo que se te está ofreciendo en lugar de un descuento que estás perdiendo.
Las reglas mismas provienen de Fannie Mae y Freddie Mac, cuyas guías de venta siguen la mayoría de los prestamistas convencionales, con la FHFA supervisando ambas. Eso importa porque significa que el techo no es la opinión de tu oficial de préstamos: cuando una decisión de suscripción automatizada regresa con un límite de DTI, el archivo debe ajustarse a ello o moverse a un programa diferente.
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