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Comment ça marche
Le taux de capitalisation divise le revenu net d'exploitation — loyer moins les dépenses d'exploitation, avant toute hypothèque — par la propriétéFormule
Cap rate = NOI / price x 100 | Price = NOI / target cap rate
Conseils
- Un cap plus élevé = un risque plus élevé et un rendement plus élevé ; comparez uniquement au sein de types de propriétés et de marchés similaires.
- Reprenez le côté prix : quel NOI votre cap cible permet-il au prix demandé ?
- Les taux de capitalisation se compressent lorsque les taux baissent et s'élargissent lorsqu'ils augmentent - suivez la direction avant d'acheter.
- L'évaluation d'un prêteur est essentiellement une conversation sur le NOI et le taux de capitalisation - comprenez les deux avant de les rencontrer.
Questions fréquentes
Quel est un bon taux de capitalisation ?
Pour les locations résidentielles, un taux de 5-7 % est typique ; les propriétés commerciales varient de 4 % (prime, faible risque) à 10 %+ (secondaire, risque plus élevé). Le 'bon' taux de capitalisation est celui qui compense le risque — comparer un taux de 9 % dans un marché faible à un taux de 5 % dans un marché fort nécessite une discussion sur le risque, pas sur le chiffre.
En quoi le taux de capitalisation est-il différent du rendement en espèces sur espèces ?
Le taux de capitalisation ignore complètement le financement — il s'agit du NOI divisé par le prix, comme si c'était en espèces. Le rendement en espèces sur espèces divise le flux de trésorerie après dette par l'argent que vous avez réellement investi, donc l'effet de levier le modifie considérablement. Le taux de capitalisation compare les transactions ; le rendement en espèces sur espèces compare vos dollars investis.
Dois-je inclure les paiements hypothécaires dans le NOI ?
Non — le NOI est le loyer moins les dépenses d'exploitation avant le service de la dette. Les intérêts appartiennent à l'analyse des flux de trésorerie, et le taux de capitalisation existe spécifiquement pour être indépendant du financement.
Qu'est-ce qui influence les taux de capitalisation ?
Les taux d'intérêt (des taux plus élevés poussent les taux de capitalisation à la hausse, les prix à la baisse), la perception du risque de marché, les tendances de vacance et la demande pour les actifs générateurs de revenus. Observer la tendance des taux de capitalisation dans un marché, c'est observer sa température de prix.