Guida Completa
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Come funziona
Il tasso di capitalizzazione divide il reddito operativo netto — affitto meno spese operative, prima di qualsiasi mutuo — per la proprietà.Formula
Cap rate = NOI / price x 100 | Price = NOI / target cap rate
Suggerimenti
- Cap rate più alto = rischio più alto e rendimento più alto; confronta solo all'interno di tipi di proprietà e mercati simili.
- Rifai il lato prezzo: quale NOI consente il tuo cap target al prezzo richiesto?
- I cap rate si comprimono quando i tassi scendono e si espandono quando salgono — segui la direzione prima di acquistare.
- La valutazione di un prestatore è fondamentalmente una conversazione su NOI e cap rate — comprendi entrambi prima di incontrarli.
Domande frequenti
Qual è un buon tasso di capitalizzazione?
Per gli affitti residenziali, un tasso del 5-7% è tipico; le proprietà commerciali variano dal 4% (prime, basso rischio) al 10%+ (secondarie, rischio maggiore). Il 'buon' tasso di capitalizzazione è quello che compensa il rischio: confrontare un tasso del 9% in un mercato debole con un tasso del 5% in uno forte richiede una conversazione sul rischio, non sul numero.
In che modo il tasso di capitalizzazione è diverso dal rendimento cash-on-cash?
Il tasso di capitalizzazione ignora completamente il finanziamento: è l'NOI diviso per il prezzo, come se fosse tutto in contante. Il cash-on-cash divide il flusso di cassa dopo il debito per il denaro che hai effettivamente investito, quindi la leva finanziaria lo cambia drasticamente. Il tasso di capitalizzazione confronta le offerte; il cash-on-cash confronta i tuoi dollari investiti.
Devo includere i pagamenti del mutuo nell'NOI?
No: l'NOI è l'affitto meno le spese operative prima del servizio del debito. Gli interessi appartengono all'analisi del flusso di cassa e il tasso di capitalizzazione esiste specificamente per essere indipendente dal finanziamento.
Cosa influisce sui tassi di capitalizzazione?
I tassi d'interesse (tassi più alti spingono i tassi di capitalizzazione verso l'alto e i prezzi verso il basso), la percezione del rischio di mercato, le tendenze di vacanza e la domanda di beni generatori di reddito. Osservare la tendenza del tasso di capitalizzazione in un mercato significa osservare la sua temperatura di prezzo.