Guide Complet
Pour en savoir plus, consultez notre Loans & Mortgage Guide.
Comment ça marche
Une hypothèque est un prêt amorti sur 30 ans (ou 15 ans) : chaque paiement mensuel se divise en intérêts pour la banque et principal réduisant votre solde. Le moteur commence avec le prix de votre maison et l'acompte, dérive le montant du prêt et exécute une simulation mois par mois. Deux choses que la plupart des gens sous-estiment. D'abord, le coût mensuel total : PMI lorsque le prêt commence au-dessus de 80 % de la valeur (facturé jusqu'à ce qu'il passe sous 80 %), impôts fonciers, assurance et HOA en plus du principal et des intérêts. Deuxièmement, le coût total des intérêts : sur un prêt de 360 000 $ à 6,5 %, le paiement peut être de 2 275 $, mais le prêt coûte près de 460 000 $ d'intérêts sur 30 ans — plus que le prêt lui-même. Le curseur de paiement supplémentaire attaque cela : un supplément de 200 $ par mois sur le même prêt le libère des années plus tôt et économise plus de 100 000 $ d'intérêts, tout cela parce que les paiements supplémentaires sont du pur principal, supprimant définitivement les intérêts qu'ils auraient générés. Comprendre vos finances personnelles commence par suivre où va votre argent chaque mois. La plupart des gens sous-estiment leurs dépenses variables de 20 à 30 %, ce qui rend le budget difficile. La première étape consiste à enregistrer chaque transaction pendant 30 jours — non pas pour vous restreindre, mais pour voir les véritables modèles. Une fois que vous connaissez vos dépenses réelles, vous pouvez faire des choix intentionnels concernant les compromis plutôt que de vous demander où est passé votre salaire.Formule
M = P x r(1+r)^n / ((1+r)^n - 1) | P = home price - down payment
Conseils
- 20% d'acompte évite le PMI - un prêt qui commence à 82% LTV paie le PMI pendant des années, pas des mois.
- Les paiements supplémentaires dans la première décennie valent 3-4 fois les mêmes dollars dans la dernière décennie (les intérêts sont chargés à l'avance).
- Un terme de 15 ans à un taux inférieur bat un prêt de 30 ans payé en 15 - comparez les deux avant de décider.
- Les impôts fonciers augmentent avec la réévaluation - les chiffres de la première année sous-estiment l'entier de l'escompte à long terme.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui est inclus dans un paiement hypothécaire ?
Principal, intérêts, et généralement les taxes foncières et l'assurance habitation mises en séquestre. L'assurance hypothécaire privée (PMI) est ajoutée lorsque l'acompte est inférieur à 20 %, et les frais de l'association des propriétaires (HOA) sont un coût mensuel séparé que de nombreux prêts comportent. Ce calculateur modélise l'ensemble des coûts afin que le montant total soit honnête.
Comment fonctionne la PMI, et puis-je l'éviter ?
La PMI (assurance hypothécaire privée) protège le prêteur lorsque vous versez moins de 20 %. Elle coûte généralement entre 0,3 et 1 % du prêt par an et se supprime automatiquement une fois que votre solde tombe en dessous de 80 % de la valeur d'origine — ou lorsque vous demandez sa suppression à la valeur actuelle. Un acompte de 20 % l'évite complètement.
Devrais-je effectuer des paiements hypothécaires supplémentaires ?
À des taux supérieurs à environ 5 %, les paiements supplémentaires surpassent la plupart des alternatives garanties — les intérêts économisés sont sans risque. Mais évitez-les si vous avez des dettes à intérêt élevé, un fonds d'urgence insuffisant, ou un taux hypothécaire bas alors que des rendements obligataires décents existent. Confirmez également que votre prêteur applique les paiements supplémentaires au principal, et non au prochain paiement.
Quelle est la différence entre les hypothèques de 15 ans et de 30 ans ?
L'hypothèque de 15 ans a un taux plus bas et la moitié des intérêts totaux, mais un paiement environ 60-70 % plus élevé. Elle impose une discipline — si vous pouvez gérer le paiement, l'hypothèque de 15 ans est le moyen le moins coûteux de forcer les calculs. Sinon, une hypothèque de 30 ans avec un plan de paiement supplémentaire atteint presque aussi bien la même destination.
Pourquoi le calendrier d'amortissement est-il chargé en intérêts au début ?
Les intérêts sont calculés sur le solde actuel, qui est le plus élevé au début. Dans les premières années, la majeure partie de chaque paiement est constituée d'intérêts ; la répartition s'inverse autour du point médian lorsque le principal finit par dominer. C'est pourquoi les paiements supplémentaires effectués tôt sont particulièrement puissants.