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Comment ça marche
La liquidité est l'immobilierFormule
Direct net = equity × (1 − cost%) − carrying × months | REIT net = equity × (1 − spread%)
Conseils
- Conservez une capacité de portage de 6 mois ou plus afin que les ventes ne deviennent jamais des ventes forcées.
- Chronométrez les ventes directes pour coïncider avec les saisons de mise en vente ; les clôtures d'hiver entraînent des coûts de portage.
- Vérifiez les écarts entre les offres et les demandes des REIT avant de supposer que tous les REIT sortent à la valeur nominale.
- Rappelez-vous que les impôts diffèrent : les échanges 1031 conviennent aux ventes directes, pas aux sorties de REIT.
- Ajustez les besoins de liquidité aux véhicules - les urgences doivent être dans le compartiment liquide.
Questions fréquentes
Combien cela coûte-t-il de vendre un bien locatif ?
Au-delà du remboursement de tout prêt, prévoyez 6 à 8 % de commissions d'agent, de taxes de transfert et de concessions typiques aux acheteurs, ainsi que des mois de coûts de portage pendant la période de mise en vente. Sur 300 000 $ d'équité, cela approche 21 000 $ en transactions, plus environ 2 200 $ par mois jusqu'à la clôture — la voie directe dans le scénario par défaut rapporte environ 270 200 $ après quatre mois.
Combien de temps faut-il pour vendre des actions de REIT contre de l'argent ?
Exécution le jour même avec règlement dans un à trois jours ouvrables chez les courtiers traditionnels. Les coûts sont l'écart entre l'offre et la demande plus tout impact sur le marché — généralement des dixièmes de pour cent sur les REIT liquides, plus large sur les fonds de niche peu échangés. Par rapport à plus de quatre mois et environ 7 % pour un bien direct, la différence de vitesse est l'argument structurel entier.
Les REIT sont-ils plus risqués que la possession directe de biens ?
Risques différents. Les REIT se revalorisent quotidiennement avec les marchés — vous observerez des baisses temporaires de 20 à 30 % en temps réel — tandis que la propriété directe cache sa volatilité derrière des évaluations que vous pouvez simplement ne pas demander. La possession directe ajoute des risques de concentration, de locataire, d'entretien et de liquidité. Aucun n'est universellement plus sûr ; ils distribuent l'incertitude sur différentes lignes de temps et tempéraments.
Quel est le premium de liquidité dans l'immobilier ?
La compensation exigée pour les actifs qui ne peuvent pas être liquidés rapidement. Cela se manifeste par des remises pour des ventes précipitées, des mois de coûts de portage, et l'écart large entre l'offre et la demande entre ce que les propriétaires espèrent et ce que les acheteurs offrent dans les délais. La comparaison par défaut le quantifie près de 29 000 $ sur 300 000 $ — environ 9,6 % — avant de compter toute décote sur un marché en détresse.
Puis-je échanger un REIT dans le cadre d'un échange 1031 ?
Pas utilement dans une autre position de REIT — les échanges de biens similaires en vertu de la section 1031 s'appliquent aux biens immobiliers détenus directement, pas aux titres, bien que les actions de REIT domestiques reçues dans un échange de propriété échouent généralement à la qualification. Les investisseurs souhaitant un report conservent la propriété directe ; les investisseurs choisissant des REIT acceptent le traitement des plus-values lors de la vente en échange de liquidité. Les décisions de structure précèdent l'urgence de plusieurs années.