Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Ликвидность — это недвижимостьФормула
Direct net = equity × (1 − cost%) − carrying × months | REIT net = equity × (1 − spread%)
Советы
- Сохраняйте 6+ месяцев запасов, чтобы продажи никогда не становились вынужденными продажами.
- Планируйте прямые продажи на весенние сезоны листинга; зимние закрытия увеличивают carrying costs.
- Проверьте спреды бид-аск REIT перед тем, как предполагать, что все REIT выходят по номиналу.
- Помните, что налоги различаются: обмены по 1031 подходят для прямых продаж, а не для выходов из REIT.
- Соответствуйте потребности в ликвидности транспортным средствам — чрезвычайные ситуации должны находиться в ликвидной категории.
Частые вопросы
Сколько стоит продать арендную собственность?
Помимо погашения любого кредита, ожидайте 6–8% в виде комиссий агентам, налогов на передачу и типичных уступок покупателя, плюс месяцы затрат на содержание во время листинга. На $300,000 капитала это приближается к $21,000 в транзакциях плюс примерно $2,200 ежемесячно до закрытия — прямой путь в стандартном сценарии приносит около $270,200 через четыре месяца.
Как быстро я могу продать акции REIT за наличные?
Исполнение в тот же день с расчетом в один-три рабочих дня у основных брокеров. Затраты составляют спред между ценами покупки и продажи плюс любое рыночное влияние — обычно десятые доли процента на ликвидных REIT, шире на тонко торгуемых нишевых фондах. В отличие от четырех и более месяцев и ~7% для прямой собственности, разница в скорости является всей структурной аргументацией.
Являются ли REIT более рискованными, чем прямая собственность?
Разные риски. REIT переоцениваются ежедневно с рынками — вы будете наблюдать временные падения на 20–30% в реальном времени — в то время как прямая собственность скрывает свою волатильность за оценками, которые вы можете просто не запрашивать. Прямая собственность добавляет риски концентрации, арендаторов, обслуживания и неликвидности. Ни один из вариантов не является универсально безопасным; они распределяют неопределенность по разным временным рамкам и темпераментам.
Что такое премия за ликвидность в недвижимости?
Компенсация, требуемая за активы, которые не могут быть быстро проданы. Она проявляется в виде скидок на спешные продажи, месяцев затрат на содержание и широкого спреда между тем, на что надеются владельцы, и тем, что предлагают покупатели в срок. Стандартное сравнение количественно оценивает это около $29,000 на $300,000 — примерно 9.6% — прежде чем учитывать любые потери на рынке в условиях стресса.
Могу ли я обменять REIT по 1031?
Не на другую позицию REIT с пользой — обмены аналогичных активов по разделу 1031 применяются к недвижимости, удерживаемой напрямую, а не к ценным бумагам, хотя акции отечественных REIT, полученные в обмене на собственность, как правило, не соответствуют требованиям. Инвесторы, желающие отсрочки, сохраняют прямую собственность; инвесторы, выбирающие REIT, принимают налогообложение прироста капитала при продаже в обмен на ликвидность. Решения по структуре предшествуют срочности на годы.