Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Амортизация аренды недвижимости — это налоговый кодФормула
Standard = basis ÷ 27.5 (half-year yr 1) | Cost-seg adds personalProperty ÷ 5yr-class and landImprovements ÷ 15yr-class | Shield = deduction × bracket
Советы
- Распределите цену покупки между землёй и зданием на основе коэффициента оценки, никогда не 100% на здание.
- Исследования по разделению затрат окупаются при основе выше примерно $500,000; ниже этой суммы, самостоятельные разделения могут привести к проверкам.
- Амортизация продолжается, пока единица пустует — вакансия изменяет доход, а не график.
- Отслеживайте улучшения отдельно: новая крыша начинает свой собственный 27,5-летний срок с момента установки.
- Помните о лимитах пассивных убытков — амортизация, защищающая доход W-2, требует статуса профессионала в недвижимости.
Частые вопросы
Как рассчитывается амортизация арендной недвижимости?
Амортизируемая база делится на 27,5 лет для жилой недвижимости. Здание стоимостью $264,000 плюс $6,000 распределенных закрывающих расходов вычитает около $9,818 ежегодно — $4,909 в первый год по полугодовой конвенции. Земля никогда не подлежит амортизации, поэтому распределение между землей и зданием является самым важным входом в расчет.
Что такое сегрегация затрат на арендную недвижимость?
Исследование, основанное на инженерии, разделяющее компоненты здания на более короткие сроки MACRS: внутренние элементы на пятилетнюю собственность, работы на участке на пятнадцатилетнюю. Разделение 10% от базы с 27,5-летнего графика здесь увеличивает пятилетние вычеты на тысячи и переносит налоговые щиты на ваши самые прибыльные годы — ускорение, а не дополнительные общие вычеты.
Должен ли я амортизировать свою арендную недвижимость?
Налоговая служба США рассматривает амортизацию как разрешенную или допустимую — пропущенная амортизация все равно вычитается из базы при продаже, поэтому отказ от нее просто лишает вас налоговых щитов на годы, при этом вы все равно столкнетесь с полной рекуперацией позже. Заявляйте на нее каждый год; исправление пропущенных графиков возможно, но требует заполнения формы 3115, что никому не нравится.
Что происходит с амортизацией, когда я продаю?
Рекуперация: общая сумма заявленной амортизации облагается налогом до 25% на федеральном уровне, накладываясь на налогообложение прироста капитала на оставшуюся прибыль. Прямые продажи после лет вычетов в $9,800 отдают значительную часть при закрытии. Обмен по 1031 переносит всю сумму на заменяемую собственность, поэтому эти две стратегии идут рука об руку.
Применяется ли амортизация к земле под моей арендной недвижимостью?
Никогда — земля не изнашивается, поэтому только структура и улучшения подлежат амортизации. Распределения покупной цены обычно назначают 15–25% на землю на основе оценочных коэффициентов. Завышение доли здания временно увеличивает вычеты и болезненно распутывается при аудите или продаже, поэтому привязывайте распределение к оценкам округа.