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Come funziona
L'ammortamento delle proprietà in affitto è il codice fiscaleFormula
Standard = basis ÷ 27.5 (half-year yr 1) | Cost-seg adds personalProperty ÷ 5yr-class and landImprovements ÷ 15yr-class | Shield = deduction × bracket
Suggerimenti
- Assegna il prezzo di acquisto tra terreno e edificio in base al rapporto di valutazione, mai 100% edificio.
- Gli studi di separazione dei costi si ripagano sopra un valore di base di circa $500,000; al di sotto di tale valore, le divisioni fai-da-te invitano a controlli.
- L'ammortamento continua mentre l'unità è vuota — la vacanza cambia il reddito, non il programma.
- Monitora i miglioramenti separatamente: un nuovo tetto inizia il proprio orologio di 27,5 anni al momento dell'installazione.
- Ricorda i limiti delle perdite passive — l'ammortamento che ripara il reddito W-2 necessita dello status di professionista immobiliare.
Domande frequenti
Come viene calcolata la svalutazione delle proprietà in affitto?
La base svalutabile divisa per 27,5 anni, residenziale. Un edificio da $264.000 più $6.000 di costi di chiusura allocati detrae circa $9.818 all'anno — $4.909 nel primo anno secondo la convenzione del mezzo anno. Il terreno non è mai svalutabile, motivo per cui l'allocazione terreno-edificio è l'input più significativo nel calcolo.
Che cos'è la segregazione dei costi su una proprietà in affitto?
Uno studio basato sull'ingegneria che suddivide i componenti dell'edificio su vite MACRS più brevi: elementi interni su proprietà di cinque anni, lavori sul sito su quindici anni. Separare il 10% della base dal programma di 27,5 anni qui aumenta le detrazioni di cinque anni di migliaia e anticipa le protezioni fiscali nei tuoi anni di maggior guadagno — accelerazione, non ulteriori detrazioni totali.
Devo svalutare la mia proprietà in affitto?
L'IRS considera la svalutazione come consentita o ammissibile — la svalutazione saltata viene comunque detratta dalla base alla vendita, quindi rinunciare significa semplicemente perdere anni di protezioni fiscali pur affrontando comunque il recupero totale in seguito. Richiedila ogni anno; correggere i programmi mancati è possibile ma comporta la documentazione del modulo 3115 che nessuno ama.
Cosa succede alla svalutazione quando vendo?
Recupero: la svalutazione totale richiesta è tassata fino al 25% a livello federale, stratificata sotto il trattamento delle plusvalenze sul guadagno rimanente. Vendere direttamente dopo anni di detrazioni di $9.800 rinuncia a una fetta significativa alla chiusura. Un scambio 1031 trasferisce l'intero conteggio nella proprietà sostitutiva, motivo per cui le due strategie viaggiano insieme.
La svalutazione si applica al terreno sotto la mia proprietà in affitto?
Mai — il terreno non si consuma, quindi solo la struttura e i miglioramenti si svalutano. Le allocazioni del prezzo di acquisto assegnano comunemente il 15–25% al terreno in base ai rapporti valutati. Sopravvalutare la quota dell'edificio abbellisce temporaneamente le detrazioni e si svela dolorosamente in caso di audit o vendita, quindi ancorare l'allocazione alle valutazioni della contea.