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Como funciona
A depreciação de propriedade de aluguel é o código fiscalFórmula
Standard = basis ÷ 27.5 (half-year yr 1) | Cost-seg adds personalProperty ÷ 5yr-class and landImprovements ÷ 15yr-class | Shield = deduction × bracket
Dicas
- Alocar o preço de compra entre o terreno e o edifício com base na proporção de avaliação, nunca 100% edifício.
- Estudos de segregação de custos se pagam acima de aproximadamente $500,000 de base; abaixo disso, divisões feitas por conta própria convidam auditorias.
- A depreciação continua enquanto a unidade estiver vaga — a vacância muda a renda, não o cronograma.
- Rastrear melhorias separadamente: um novo telhado inicia seu próprio relógio de 27,5 anos a partir da colocação.
- Lembre-se dos limites de perda passiva — o abrigo de depreciação da renda W-2 precisa do status de profissional de imóveis.
Perguntas frequentes
Como é calculada a depreciação de propriedades para aluguel?
Base depreciável dividida por 27,5 anos, residencial. Um edifício de $264.000 mais $6.000 de custos de fechamento alocados deduz cerca de $9.818 anualmente — $4.909 no primeiro ano sob a convenção de meio ano. O terreno nunca é depreciável, razão pela qual a alocação entre terreno e edifício é o insumo mais consequente do cálculo.
O que é segregação de custos em uma propriedade para aluguel?
Um estudo baseado em engenharia que divide os componentes do edifício em vidas MACRS mais curtas: elementos internos em propriedade de cinco anos, trabalho no local em quinze anos. Dividir 10% da base fora do cronograma de 27,5 anos aqui aumenta as deduções de cinco anos em milhares e antecipa escudos fiscais em seus anos de maior rendimento — aceleração, não deduções totais adicionais.
Eu preciso depreciar minha propriedade para aluguel?
O IRS trata a depreciação como permitida ou permitível — a depreciação não reivindicada é deduzida da base na venda de qualquer forma, então optar por não depreciar simplesmente renuncia a anos de escudos fiscais enquanto ainda enfrenta a recaptura total mais tarde. Reivindique-a todos os anos; corrigir cronogramas perdidos é possível, mas envolve a papelada do formulário 3115 que ninguém gosta.
O que acontece com a depreciação quando eu vendo?
Recaptura: a depreciação total reivindicada é tributada em até 25% federalmente, sobreposta ao tratamento de ganhos de capital sobre o ganho restante. Vender diretamente após anos de deduções de $9.800 entrega uma fatia significativa no fechamento. Uma troca 1031 transfere toda a contabilidade para a propriedade substituta, razão pela qual as duas estratégias andam juntas.
A depreciação se aplica ao terreno sob minha propriedade para aluguel?
Nunca — o terreno não se desgasta, portanto, apenas a estrutura e as melhorias são depreciáveis. As alocações de preço de compra comumente atribuem 15–25% ao terreno com base em razões avaliadas. Superestimar a parte do edifício elogia temporariamente as deduções e se desfaz dolorosamente em auditoria ou venda, então ancore a alocação nas avaliações do condado.