Guida Completa
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Come funziona
Un contratto di terreno — chiamato anche contratto per atto o vendita di casa in affitto con riscatto — trasferisce immediatamente il possesso mentre il venditore mantiene il titolo legale fino al pagamento finale. Poiché gli acquirenti arrivano incapaci di qualificarsi altrove, i contratti raggruppano due premi silenziosi: un prezzo superiore al valore di mercato stimato, comunemente del 5-15%, e un tasso di interesse superiore ai mutui prevalenti. Su una casa da $220,000, un premio dell'8% aggiunge $17,600 prima che inizi il finanziamento; abbina questo con il 9,5% rispetto a un mutuo del 6,6% sul saldo finanziato e quindici anni di interesse extra spinge il costo nascosto combinato oltre $70,000 — per la stessa casa. Il calcolatore prezza esplicitamente entrambi i premi, calcola il pagamento mensile e traccia l'equità fianco a fianco: i saldi del contratto diminuiscono più lentamente ogni singolo anno, lasciando meno protezione se la vita costringe a una vendita. I rischi strutturali meritano lo stesso peso — gli acquirenti tipicamente si sobbarcano tasse, assicurazioni e riparazioni prima di possedere qualcosa, mancano delle protezioni legali contro l'ipoteca poiché i rimedi possono passare attraverso lo sfratto e affrontano clausole balloon che richiedono il rifinanziamento al venditore.Formula
Contract price = value × (1 + premium) | Payment = P×r/(1−(1+r)^−n) | Hidden cost = premium + interest gap vs market-rate mortgage
Suggerimenti
- Fai una perizia indipendente prima di firmare — il premio è invisibile senza di essa.
- Registra il contratto presso l'ufficio del county; gli interessi non registrati perdono le priorità.
- Specifica per iscritto come e quando il titolo viene trasferito, inclusi i documenti di pagamento.
- Prevedi riparazioni e tasse sulla proprietà fin dal primo giorno — il contratto assegna entrambi a te.
- Tratta le date di scadenza come scadenze per il rifinanziamento e inizia a qualificarti un anno prima.
Domande frequenti
È un contratto di terra più costoso di un mutuo?
Quasi sempre. I contratti comportano tipicamente un premio di prezzo del 5–15% oltre a tassi di interesse superiori al mercato perché i venditori fissano prezzi per acquirenti catturati. Su una casa da $220.000, un premio dell'8% e un tasso del 9,5% rispetto ai prezzi dei mutui del 6,6% aggiungono circa $70.000 in quindici anni per la stessa proprietà.
Chi possiede la casa durante un contratto di terra?
Il venditore detiene il titolo legale fino al pagamento finale; l'acquirente detiene un interesse equitativo e il possesso. Questa divisione è importante in caso di inadempienza: i venditori possono perseguire rimedi di sfratto più rapidamente rispetto all'esecuzione ipotecaria, e gli acquirenti storicamente hanno perso sia l'equità che l'occupazione con un processo limitato.
Cosa succede se il venditore muore o la casa viene pignorata durante il mio contratto?
Senza registrazione, la tua rivendicazione compete con gli eredi dell'eredità, il prestatore ipotecario del venditore e i creditori di giudizio — e può evaporare completamente. Registrare il memorandum del contratto, ottenere un'assicurazione del titolo e depositare i pagamenti protegge sostanzialmente il tuo interesse, quindi conserva i registri dei pagamenti e presenta tempestivamente a livello di contea.
Un contratto di terra costruisce credito?
Raramente. La maggior parte dei venditori sono individui che non segnalano mai la storia dei pagamenti agli uffici, quindi anni di pagamenti perfetti possono non lasciare traccia. Nel frattempo, i pagamenti mancati possono innescare la perdita. Se l'obiettivo è costruire credito, le carte garantite e i prestiti per la costruzione del credito svolgono esplicitamente il lavoro.
Posso rifinanziare un contratto di terra in un mutuo in seguito?
Sì, e molti contratti lo prevedono — a volte con clausole di balloon che costringono la questione. Rifinanziare richiede abbastanza equità, credito accettabile a quella data futura e un venditore cooperativo che fornisca una soddisfazione registrata. Prevedi i costi di chiusura due volte: una al momento della firma, una al momento della conversione.