Математика покрытия жилья: стоимость восстановления, а не рыночная цена

Сумма покрытия жилья — это цифра Покрытия A на вашей странице деклараций — максимальная сумма, которую ваш страховщик выплачивает для восстановления самой структуры после полной утраты. Важным является стоимость восстановления: сколько подрядчики возьмут за восстановление вашего конкретного дома на этом участке по сегодняшним ценам. Рыночная стоимость отвечает на совершенно другой вопрос, и использование ее в качестве прокси — самая распространенная ошибка при оценке страхования домовладельцев.

Почему рыночная цена — это неправильный ориентир

Цена продажи объединяет три вещи, из которых только одна может сгореть: земля (неразрушимая), премия за местоположение (неразрушимая) и структура. Дом стоимостью $700,000 может находиться на участке стоимостью $250,000 с конструкцией за $450,000 — страхование на сумму $700,000 навсегда теряет примерно 35 процентов премии за жилье. Обратная ошибка встречается реже, но хуже: на горячих рынках, где структуры растут в цене медленнее, чем земля, страхование по низкой цене покупки оставляет вас структурно недострахованным, и вы даже не подозреваете об этом.

Как страховщики вычисляют оценку замены

Страховые компании используют программное обеспечение для оценки стоимости, основанное на местных данных о строительстве: ваша площадь в квадратных футах умножается на региональные расценки за квадратный фут, скорректированные по стилю, типу фундамента, углу наклона крыши, отделке и обновлениям. Национальные средние ставки на строительство в последние годы варьировались — обычно от $150 до $300+ за квадратный фут в зависимости от региона и уровня качества — так что дом площадью 2,200 квадратных футов среднего класса может иметь оценку восстановления от $400,000 до $650,000 до любых корректировок. Цифра вашего страховщика — это оценка, а не истина; индивидуальные дома, исторические детали и готовые подвалы — это те места, где оценки могут отклоняться.

2,200 кв. футов колониальный дом на желаемом участке в четверть акра
Рыночная стоимость: $780,000 (земля ~$310,000)
Оценка восстановления: 2,200 x $195/фут = $429,000
+ снос/мусор $22,000 + гонорар архитектора/разрешение $18,000
Цель Покрытия A: около $469,000
Тот же дом застрахован по цене покупки несколько лет назад: $520,000 -> нормально;
застрахован по пиковой оценке вместо этого ($900,000) -> переплата при каждом продлении

Защита от инфляции, которую вы уже имеете

Большинство полисов включает пункт защиты от инфляции, который автоматически увеличивает Покрытие A каждый год — обычно на 3-5 процентов в год — именно потому, что строительные расходы со временем растут между оценками. Этот механизм справляется с обычным ростом, но не с резкими скачками строительных затрат: после региональных катастроф затраты на труд и материалы исторически значительно превышали любую автоматическую защиту, именно поэтому существуют дополнения по расширенной замене.

• Расширенная стоимость замены: выплачивает 25-50% выше вашего лимита Покрытия A, если восстановление превышает его.
• Гарантированная стоимость замены: выплачивает полное восстановление независимо от лимита — редко, цена соответственно.
• Покрытие по нормам или законам: оплачивает дополнительные затраты на строительство в соответствии с действующими нормами; базовые полисы ограничивают это низко.
• Обновления строительных норм на старых домах обычно добавляют 10-20% к счетам за восстановление после крупных убытков.
• Отдельный гараж, забор, сарай подпадают под Покрытие B (обычно 10% от A) — не входят в A.

Ловушка недострахования при частичных убытках

Частичные убытки несут в себе собственный риск, когда Покрытие A отстает от истинной стоимости восстановления. Многие полисы урегулируют частичные требования пропорционально: застрахованный на 70 процентов от необходимой суммы означает, что пожар на кухне на $40,000 выплачивает примерно $28,000 за вычетом франшизы, даже если ремонт был полностью покрыт в натуре. Страховые компании контролируют это через периодические проверки стоимости замены; домовладельцы обнаруживают нехватку в самый неподходящий момент. Подтвердите, содержит ли ваш полис такой пункт — условия различаются в зависимости от страховщика и штата.

Пятиминутный самоаудит

1. Извлеките вашу страницу деклараций и отметьте Покрытие A и его основание (замена или фактическая денежная стоимость).
2. Умножьте отапливаемую площадь на реалистичную местную ставку строительства — спросите у строителя или двух, если не уверены.
3. Добавьте суммы на снос, разрешения и обновления по кодам для домов старше примерно 20 лет.
4. Сравните с Покрытием A; разница более 10% заслуживает звонка вашему агенту.
5. Проверьте наличие языка расширенной замены и отметьте процент вашей защиты от инфляции.

Кондо, таунхаусы и кооперативы меняют вопрос

Дома с совместной собственностью изменяют расчеты восстановления от вашего полиса к многослойной системе. Основной полис ассоциации покрывает структуру и общие элементы; ваш полис HO-6 покрывает внутренние поверхности, улучшения, личные вещи и оценки убытков — но какая из слоев оплачивает гипсокартон против стоек, зависит исключительно от того, является ли основной полис «голыми стенами» или «все включено». Покупка в ассоциацию означает получение условий основного полиса перед закрытием, а затем определение вашего внутреннего покрытия для заполнения его точного пробела. Неправильное понимание этой границы — это то, как владельцы кондоминиумов в конечном итоге восстанавливают интерьеры за свой счет после убытков по всему зданию.

• Запросите тип формы основного полиса и франшизы во время проверки перед покупкой.
• Основные полисы «голыми стенами» оставляют вам покрытие светильников, полов и внутренних отделок.
• Покрытие оценки убытков отвечает за специальные сборы после недострахованных требований к зданию.
• Улучшения и улучшения — ваша обновленная кухня в стандартной квартире — требуют явных лимитов.
• Сравните исключения с стандартными шестью покрытиями, чтобы увидеть, что передается.

Два сопутствующих чтения завершают картину жилья. Различие между стоимостью замены и фактической денежной стоимостью определяет, как любой покрытый убыток будет урегулирован, как только лимит будет правильным — пункт о фактической денежной стоимости крыши может сократить выплату даже по идеально подобранному полису. А обязанности по уведомлению о ремонте поддерживают вашу сумму актуальной после того, как ремонты увеличивают истинную стоимость восстановления. Вместе с осведомленностью об исключениях эти три проверки охватывают самые дорогие ошибки в оценке, которые совершают домовладельцы.