Покупка первого дома: временная шкала подготовки денег

Временная шкала покупки первого дома - это восемнадцатимесячная последовательность, которая превращает желание иметь дом в процесс, как для заемщика: кредит восстановлен заранее, первоначальный взнос автоматизирован ежемесячно, доступность честно рассчитана, документы собраны спокойно, а затраты на закрытие сделки профинансированы без драмы. Покупатели, которые начинают за девяносто дней, обнаруживают, что каждый из этих шагов занимает больше времени, чем ожидалось, и стоит больше, чем объявлено. Начните за восемнадцать месяцев, и каждая фаза переходит в следующую — это график.

T-minus 18 до 12 месяцев: восстановление механизмов

Цены на ипотеку зависят от вашего кредитного профиля и долговой нагрузки, поэтому это окно - чистая механика. Получите все три кредитных отчета и оспорьте ошибки — они появляются примерно в одном из пяти файлов по многим данным отрасли, поэтому не предполагайте ничего. Платите все счета вовремя с этого момента; недавняя история перевешивает древнюю. Затем займитесь кредитными картами: кредиторы оценивают ваше соотношение долга к доходу, и погашение карт улучшает как это соотношение, так и ваш балл. Быстрый путь изложен в снижении вашего соотношения долга к доходу, а математика проверяется в калькуляторе соотношения долга к доходу.

1. Получите отчеты от всех трех бюро; оспорьте любые ошибки в письменной форме.
2. Автоматизируйте минимальные платежи везде, дополнительные платежи на карты с наибольшей загрузкой.
3. Оставьте старые счета открытыми — длина истории является тихим активом.
4. Избегайте нового финансирования любого рода в течение этого окна.
5. Установите целевую загрузку ниже тридцати процентов, желательно ниже десяти.

T-minus 12 до 9 месяцев: создайте механизм первоначального взноса

Честно определите цель: традиционные кредиты позволяют первоначальные взносы в однозначных процентах, но двадцать процентов избегают частного ипотечного страхования и уменьшают кредит. Между этими полюсами находится реальность для большинства покупателей — выберите число, которое вы действительно можете достичь, а затем автоматизируйте его. Сбережения на первоначальный взнос должны находиться в скучных, защищенных счетах, никогда не в акциях; падение рынка в одиннадцатый месяц не должно отменять покупку. Механика изложена в стратегиях первоначального взноса, а калькулятор временной шкалы первоначального взноса превращает любую цель в необходимый ежемесячный перевод:

Целевая ценовая категория: $340,000
Выбранный первоначальный взнос: 10% = $34,000 (PMI принят, может быть удален позже)
Оценка затрат на закрытие: 3% = $10,200
Необходимые наличные: $44,200   Уже сбережено: $18,000
Разрыв: $26,200 за 14 месяцев = $1,871/мес автоматизированный перевод
Проверка по доходу: $1,871 / $7,400 чистыми = 25% - агрессивно, но жизнеспособно

T-minus 9 до 6 месяцев: честность в доступности

Запустите сценарии в калькуляторе доступности ипотеки, проводя стресс-тестирование против ставки на пункт выше, чем сегодня. Полная структура — соотношения, резервы и честные статьи — изложена в сколько дома вы можете себе позволить. Арендаторы также должны прочитать аренда против покупки, чтобы подтвердить, что срок пребывания оправдывает транзакционные расходы в первую очередь.

T-minus 6 до 3 месяцев: предварительное одобрение и документы

• Соберите два года W-2 или налоговых деклараций, недавние платежные ведомости и два месяца выписок.
• Задокументируйте крупные депозиты сейчас — андеррайтеры запрашивают источники необычных средств.
• Получите предварительное одобрение, а не просто предварительную квалификацию, от двух или трех кредиторов.
• Сравните предложения в течение сосредоточенного окна покупок, чтобы кредитные запросы учитывались вместе.
• Поймите, что на самом деле влияет на вашу указанную ставку (что влияет на вашу ипотечную ставку).

Финальные 90 дней: выиграть обратный отсчет до закрытия сделки

Находясь под контрактом, финансовая дисциплина становится странной: никаких новых кредитных карт, никакого финансирования мебели, никаких изменений работы, никаких совместных подписей — андеррайтеры повторно проверяют все перед финансированием, и новые долги убили бесчисленные закрытия в день переезда. Тем временем, запланируйте поступление средств помимо первоначального взноса: затраты на закрытие, предоплаченные налоги и страховка, сборы за инспекцию, немедленные ремонты и затраты на переезд. Руководство по детализации находится в объяснении затрат на закрытие:

Первоначальный взнос (10%):              $34,000
Комиссия за оформление кредита + пункты:       $3,400
Заголовок, оценка, запись:     $2,900
Предоплаченные налоги + страховка:       $3,100
Инспекция + прочие сборы:          $800
Наличные для закрытия:                   $44,200
Плюс резерв на переезд:            $4,000 (ремонт, жалюзи, холодильник)
Общая сумма, необходимая в день переезда:   $48,200

Бюджет на владение в первый год

Подготовка не заканчивается на столе закрытия — она заканчивается, когда известны истинные затраты первого года. Новые владельцы регулярно недооценивают слой, не связанный с ипотекой: более высокие коммунальные услуги на большей площади, инструменты и оборудование для сада, водонагреватель, который выходит из строя на восьмом месяце, и премии PMI, пока капитал не пересечет пороги удаления. Создайте резерв на первый год владения в размере одного-двух процентов от цены покупки в плане перед покупкой, а затем сопоставьте его с реальностью на годовщине. Владельцы, которые финансируют этот слой, перестают воспринимать обслуживание как экстренные ситуации; владельцы, которые пропускают это, сталкиваются с каждой поломкой печи как с кризисом с кредитной картой.

Итог

Временная шкала вознаграждает скучную последовательность: год чистого кредитного поведения, автоматический перевод, который никто не может почувствовать, потолок доступности, установленный ниже одобрения, документы, собранные заранее, и замороженные финансы до закрытия. После этого ежегодно пересматривайте право на удаление PMI — это первая победа, доступная новым владельцам (как убрать PMI). Восемнадцать месяцев звучат медленно, пока вы не встретите покупателей, которые пытались сжать это до шести и потеряли дом из-за предотвратимого сюрприза.