Финансирование ремонтов: ипотечный кредит против личного займа

Выбор между финансированием с использованием ипотечного кредита — HELOC или фиксированным ипотечным кредитом, обеспеченным вашим домом — и необеспеченным личным займом по сути является обменом цены на защиту: продукты с обеспечением стоят меньше, потому что ваш дом их поддерживает, в то время как личные займы стоят больше именно потому, что ничего не поддерживает. Размер проекта, уверенность в сроках и ваша готовность предоставить залог определяют, какой обмен имеет смысл. Ни один из вариантов не является универсально правильным; оба часто выбираются по привычке, а не по анализу.

Четыре варианта, кратко оцененные

• HELOC: кредитная линия с плавающей ставкой, используйте по мере необходимости, проценты только на то, что вы используете.
• Ипотечный кредит: фиксированная ставка, единовременная сумма, равные платежи — вариант с уверенностью.
• Кэш-аут рефинансирование: полностью заменяет первую ипотеку; подходит только тогда, когда его ставка также улучшается.
• Личный займ: необеспеченный, финансируется за дни, меньшие лимиты, более короткие сроки, без риска залога.

Маршрут кэш-аут заменяет вашу первую ипотеку полностью и несет свои собственные дисциплинарные ограничения, поэтому рассматривайте его как отдельное решение от финансирования проекта, а не как стандартное обновление. Этот раздел сосредоточен на повседневном соревновании между продуктами с обеспечением второго залога и личными займами, где на самом деле приземляются большинство средних проектов. Уровни ставок меняются с рынками, поэтому рассматривайте каждую цифру ниже как иллюстрацию, а не как котировку — структура важнее, чем цены любого дня.

Форма срока часто важнее размера ставки

Ипотечный кредит: 9% на 15 лет
  Платеж $406/мес -> всего выплачено ~$73,000
Личный займ: 12% на 7 лет
  Платеж $706/мес -> всего выплачено ~$59,300
Более высокая ставка выигрывает по общей стоимости исключительно за счет более короткого срока
Урок: сравнивайте структуры, а не только основные ставки

Это инверсия удивляет людей: более дорогой личный займ стоит меньше в общей сложности, потому что он не задерживается на пятнадцать лет — общий принцип заключается в том, что длина срока влияет на общую стоимость сильнее, чем ставка. Низкие ставки ипотечного финансирования сочетаются с долгими амортизациями, которые тихо накапливают проценты. Запустите кандидаты со схожей дисциплиной через калькулятор личного займа и сравнение с ипотекой, прежде чем делать какие-либо выводы только на основе ставок; общая выплата — это честный счет.

Сопоставление финансирования с профилем проекта

Вопрос залога требует честности

Сбалансировав эту осторожность: продукты с обеспечением существуют, потому что дома растут в цене, а улучшения могут добавить функциональность, если не всегда стоимость перепродажи. Тест на целесообразность из хорошего и плохого долга здесь применим — долговечные улучшения качества жизни оправдывают обеспеченные условия лучше, чем почти любая потребительская покупка. То, что не проходит тест, это финансирование косметических изменений, повторяющихся против одних и тех же стен.

Реалии андеррайтинга, которые стоит знать

1. Продукты с обеспечением требуют оценки или автоматизированной оценки, добавляя недели и сборы.
2. Личные займы финансируются за дни с момента подачи заявки, иногда в ту же неделю.
3. Вторичные залоги имеют немного более высокие ставки, чем первые ипотеки из-за риска позиции.
4. Одобрения личных займов зависят от кредитного рейтинга и DTI — сначала проверьте ваши расчеты соотношения.
5. Графики платежей подрядчика должны определять структуру выплат, а не наоборот.

Различия в скорости важнее, чем они звучат: подрядчики вознаграждают решительных покупателей, а неделя задержки финансирования может отложить проект за пределами открытия строителя. Напротив, андеррайтинг с обеспечением вознаграждает заемщиков, которые начинают процесс до подписания контрактов, а не после. Старайтесь подавать заявку на финансирование до соглашения о строительстве, когда это возможно.

Итог

Большие, поэтапные, долговечные проекты оправдывают более низкие ставки и более длительные сроки ипотечного финансирования; маленькие, срочные или чувствительные к риску должны использовать необеспеченные деньги, несмотря на более высокие цены. Сравните общую выплату по реалистичным условиям, честно оцените риск потери жилья и позвольте анатомии проекта — а не банковскому маркетингу — выбрать инструмент. Правильный ответ обычно сам собой объявляет себя, как только цифры делят страницу.