Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Рефинансирование BRRRR — это шаг, который превращает одну реновацию в повторяемую систему: оценщик подтверждает стоимость после ремонта, кредитор предлагает ее долю — классически 75% — и новый кредит погашает старый, а любой излишек переводится вам как кэш-аут. То, возвращает ли этот излишек на самом деле ваш капитал, решает все. Математика складывает четыре числа: максимальный новый кредит равен ARV умноженному на LTV; валовый кэш-аут равен этому кредиту минус остаток, который погашается; закрывающие расходы, взимаемые на весь новый кредит, уменьшают проводку до чистого кэш-аут; и чистый кэш-аут минус все, что у вас задействовано, оставляет капитал, все еще заблокированным в сделке. Настоящий BRRRR достигает нуля или ниже — недвижимость сама себя обеспечивает, и ваши деньги движутся дальше. Обратите внимание на вторичный эффект, который этот калькулятор делает видимым: заимствование полного 75% увеличивает платеж, и недвижимость, аренда которой не может покрыть новую долговую нагрузку, заставляет вас ежемесячно финансировать ее из того самого капитала, который вы только что извлекли. День оценки — это место, где бумажные ARV встречаются с доказательствами, поэтому подбирайте по закрытым сопоставлениям, а не надеясь.Формула
Max loan = ARV × LTV | Net cash out = max loan − payoff − closing% × max loan | Cash left = deployed − net cash out
Советы
- Заказывайте оценку только после того, как закрытые сделки подтвердят вашу ARV — неожиданности могут оставить вас без капитала.
- При LTV выше 80% ожидайте ипотечное страхование или изменения цен, которые уменьшат вашу прибыль.
- Закрывающие расходы по рефинансированию зависят от всей новой суммы кредита; стоимость в 2 пункта — это реальные деньги в больших масштабах.
- Проверьте новую выплату на предмет соответствия 90% аренды, прежде чем соглашаться на максимальный LTV.
- Правила «выдержки» различаются в зависимости от кредитора — спросите, как долго они требуют между покупкой и рефинансированием.
Частые вопросы
Сколько наличных можно получить при рефинансировании BRRRR?
ARV умножить на LTV кредитора, минус погашение вашего старого кредита и затраты на рефинансирование. При ARV в $290,000 при 75% LTV с погашением в $150,000 и затратами в 2%, кредит в $217,500 возвращает около $63,150. То, покрывает ли это $65,000, которые вы вложили, решает, действительно ли сделка была переработана.
Какой LTV разрешают кредиторы при рефинансировании BRRRR с наличными?
Кэш-аут по инвестиционной недвижимости обычно ограничивается 70–75% от оценочной стоимости, хотя некоторые портфельные кредиторы могут увеличить до 80% при высоких ценах. Более высокий LTV позволяет получить больше наличных, но увеличивает платеж — моделируйте обе стороны, так как самый большой кредит редко является лучшим для денежного потока.
Почему мое рефинансирование BRRRR оставило наличные заблокированными в сделке?
Обычно это одна из трех причин: оценка оказалась ниже про-форми ARV, ремонт превысил бюджет или затраты на закрытие оказались больше, чем было запланировано. Каждый недостающий доллар остается заблокированным до будущего рефинансирования или продажи, поэтому дисциплинированные операторы с первого дня закладывают 10–15% на непредвиденные расходы по ремонту.
Считается ли кэш-аут из рефинансирования налогооблагаемым доходом?
Как правило, нет — средства от кредита являются долгом, а не доходом, независимо от того, как вы их тратите; уточните детали у CPA. Налоговое событие происходит только при продаже, и разговоры о добавленной базе также относятся к этому профессионалу. Что меняет наличные, так это кредитное плечо: деньги должны быть возвращены независимо от того, что происходит с арендой.
Что если аренда едва покрывает новый платеж по BRRRR?
Тогда рефинансирование слишком велико, а не сделка сломана. Запрос на $15,000–$20,000 меньше значительно уменьшает платеж, оставляя большую часть вашего капитала переработанным. BRRRR, который оставляет $5,000, но приносит $250 в месяц, лучше, чем максимально извлеченный, который теряет $100 каждый месяц бесконечно.