Подробное руководство
Подробнее — в нашем Insurance Guide.
Как это работает
Уменьшение жилья — это самый недоиспользуемый инструмент освобождения капитала в пенсионных финансах, именно потому что его заголовочное число вводит в заблуждение: пара, продающая дом за $470,000 за $310,000, не освободила $160,000 - затраты на продажу около восьми процентов поглощают примерно $37,600 до того, как грузовик для переезда прибудет, оставляя ближе к $122,000 реального освобождения. Этот калькулятор сначала выполняет честное вычитание, а затем переводит то, что осталось, в три полезные формы. Аннуитет на двадцатилетний горизонт при вашей инвестиционной доходности, освобождение становится месячным доходом, который можно напрямую сравнить с дефицитом пенсии или социального обеспечения; если инвестировать целиком, оно накапливается в будущую стоимость, показывающую, что добавляет терпение; и часто более крупная тихая победа появляется отдельно как экономия на обслуживании - меньшие объекты означают меньшие налоги, страховку, коммунальные услуги и содержание, деньги, которые поступают ежемесячно, не трогая основной капитал. Суммируйте эти потоки, и общее улучшение бюджета часто удивляет людей, которые предполагали, что уменьшение жилья касается только пространства. Два предостережения помогают согласовать ожидания с реальностью: транзакционные затраты делают частые переезды дорогими, поэтому выбирайте следующий дом на десятилетие, а не на момент; и освобожденный капитал, инвестированный на рынках, несет риск последовательности, если его извлекают рано в период спада, поэтому консервативные предположения о доходности должны быть в любом плане, на котором вы действительно будете жить.Формула
released = current value x (1 - selling cost%) - next home price | monthly income = payment(released, return, horizon) | future value = released x (1 + return)^years
Советы
- Бюджетируйте 7-10% от цены продажи на комиссии, закрытие, ремонты и подготовку перед тем, как мечтать о чистой прибыли.
- Сбережения на затратах на содержание - это скрытое преимущество - моделируйте их честно; они часто соперничают с аннуализированным выпуском.
- Покупайте следующий дом на десять лет, а не на пять: повторные транзакционные расходы поглощают уменьшенные прибыли.
- Держите выпуск в скучных активах, если он финансирует расходы на жизнь - риск последовательности наказывает за ранние рыночные падения.
- Сравнивайте с HELOC или обратной ипотекой только после этих расчетов - продажа обычно выигрывает по общей стоимости.
Частые вопросы
Сколько капитала я на самом деле освобождаю при уменьшении размера жилья?
Цена продажи минус примерно 7-10% на затраты на продажу минус цена следующего дома. При продаже дома за $470,000 с затратами 8% и покупке за $310,000, фактическое освобождение составляет около $122,400 - почти на $38,000 меньше, чем предполагает наивная разница в цене, поэтому честное число имеет значение в первую очередь.
Сколько стоит продать дом?
Комиссии около 5-6%, затраты на закрытие для продавца около 1-2%, и подготовка - ремонты, оформление, уступки - еще 1-3% в зависимости от состояния. В совокупности они обычно составляют 7-10% от цены продажи, так что продажа за $470,000 приносит примерно $430,000 до погашения ипотеки.
Какой ежемесячный доход может генерировать уменьшение размера жилья?
Аннуитизируйте фактическое освобождение на протяжении вашего горизонта: около $122,400, распределенных на двадцать лет под 4.5%, поддерживает примерно $770 в месяц, не включая экономию на текущих расходах от более низких налогов, коммунальных услуг и обслуживания. Совокупное улучшение по этим параметрам приближается к $1,390 ежемесячного облегчения бюджета.
Уменьшение размера жилья лучше, чем обратная ипотека?
Для большинства домохозяйств да: продажа захватывает полный капитал за вычетом одного раунда транзакционных затрат, в то время как обратные ипотеки накладывают сборы за оформление, ипотечное страхование и сложные проценты на тот же капитал. Обратные продукты подходят для конкретных ситуаций - оставаться на месте безоговорочно, тонкий кредит - но чистая экономика обычно благоприятствует переезду, когда потребности в жилье действительно уменьшаются.
Каковы скрытые затраты на уменьшение размера жилья?
Расходы на переезд, мебель, которая подходит для новых комнат, немедленные ремонты в следующем доме, возможные сборы HOA, заменяющие обязанности по обслуживанию, и подверженность налогу на прирост капитала, если прирост превышает исключение по Разделу 121 ($250,000 для одиночек / $500,000 для женатых). Моделируйте каждую из этих затрат, прежде чем предполагать, что освобождение остается нетронутым на вашем счете.