Подробное руководство
Подробнее — в нашем Loans & Mortgage Guide.
Как это работает
Скидочные пункты по ипотеке — это предоплаченные проценты: каждый пункт стоит 1% от кредита при закрытии и покупает постоянно более низкую ставку, превращая первоначальные деньги в сниженные ежемесячные расходы на весь срок, пока вы держите кредит. Все решение сжимается в одно число — месяц безубыточности, когда накопленные сбережения по платежам наконец окупают первоначальные затраты — и один честный ввод: как долго вы реально будете держать кредит, что редко составляет тридцать лет, учитывая средние сроки менее десяти лет. Этот калькулятор выполняет это сжатие. Он оценивает ваши пункты (два пункта на $380,000 — это $7,600), применяет вашего кредитораФормула
Breakeven months = (points × 1% × loan) ÷ (payment at base rate − payment at reduced rate)
Советы
- Покупайте пункты только на деньги, которые в противном случае будут бездействовать после точки безубыточности.
- После двух пунктов, уменьшения за пункт сокращаются — уточните у кредитора.
- Запрашивайте оплаченные продавцом пункты на рынках для покупателей, прежде чем платить свои собственные.
- Пункты при рефинансировании должны амортизироваться для вычетов; покупки отличаются — спросите у профессионала.
- Если срок неопределен, отрицательные пункты (кредит от кредитора, более высокая ставка) меняют логику.
Частые вопросы
Стоит ли платить за ипотечные пункты?
Только после точки безубыточности. Два пункта, стоящие $7,600 по кредиту в $380,000, которые экономят $124 в месяц, достигают точки безубыточности примерно на шестом десятке месяцев — так что пребывание в течение семи лет приносит примерно $2,900, в то время как продажа на четвертом году приводит к потере около $2,600. Честность срока, а не математические расчеты ставки, решает вопрос.
На сколько снижает ставка 1 дисконтный пункт?
Обычно на 0.25%, хотя сетки варьируются от 0.125% до 0.375% и сжимаются при большем количестве пунктов. Один пункт на $380,000 стоит $3,800; при полной экономии в четверть пункта в $62 в месяц точка безубыточности находится около шестого десятка месяцев. Всегда требуйте конкретное расписание по пунктам от кредитора, а не предполагайте правило большого пальца.
Что происходит с пунктами, если я рефинансирую или продаю раньше?
Они исчезают. Пункты покупают ставку, привязанную к этому конкретному кредиту; погашение путем продажи или рефинансирования оставляет любую непокрытую сумму. Четыре года в нашем примере $2,600 из $7,600 остаются непокрытыми — вот почему пункты подходят покупателям с долгосрочными перспективами и наказывают мобильных, независимо от того, что предполагает заголовочная ставка.
Можно ли вычесть ипотечные пункты из налога?
Возможно. Пункты при покупке основного жилья обычно подлежат вычету в год оплаты, если вы делаете детализированный расчет и соблюдаются условия IRS; пункты рефинансирования должны вычитаться на протяжении всего срока кредита. Увеличение стандартного вычета после 2017 года означает, что многие налогоплательщики больше не делают детализированный расчет, что делает вычет неактуальным — уточните вашу ситуацию у налогового специалиста.
Может ли продавец оплатить мои ипотечные пункты?
Да — оплаченные продавцом пункты являются обсуждаемыми закрывающими расходами, распространенными на медленных рынках, и они полностью перекладывают бремя точки безубыточности на кого-то другого: вы получаете меньший платеж, не внося никаких первоначальных средств. В таких сделках максимальное разумное количество пунктов почти бесплатно добавляет опциональность в ваш ежемесячный бюджет.