Подробное руководство
Подробнее — в нашем Comparison Guide.
Как это работает
Предложение по ипотеке состоит из трех чисел, а не одного: ставка, пункты и сборы. Самая низкая ставка редко является самым дешевым кредитом, потому что вы покупаете ее с помощью пунктов и закрывающих расходов. Этот инструмент сравнивает два предложения по общей стоимости за годы, в течение которых вы фактически будете держать кредит — честный горизонт, поскольку большинство ипотек погашаются продажей или рефинансированием задолго до 30 лет. Он вычисляет каждое предложениеФормула
Total cost = upfront (points x loan + fees) + interest paid over your stay | Break-even months = upfront gap / monthly payment gap
Советы
- Сравните предложения по кредитам в один и тот же день — ставки меняются ежедневно, и устаревшая котировка не сопоставима.
- Выбирайте по общей стоимости за ваш реальный срок, а не по 30-летней ставке; большинство кредитов заканчиваются раньше.
- Одна пункт (1% от кредита) за 0,25% снижения окупается примерно через 5-7 лет — платите пункты только если останетесь дольше.
- Кредит без закрывающих затрат просто переводит сборы в более высокую ставку; просчитайте обе структуры на одном горизонте.
- Разница в ежемесячном платеже финансирует возврат пунктов — маленькая разница означает очень долгий срок окупаемости.
Частые вопросы
Стоит ли брать ипотечные пункты?
Только если вы держите кредит дольше точки безубыточности, обычно от пяти до семи лет за пункт. Каждый пункт стоит 1% от кредита заранее и снижает ставку примерно на 0,25%. Оставайтесь дольше, и экономия на процентах оправдает себя; продайте или рефинансируйте раньше, и пункты были потрачены впустую.
Как мне сравнить два ипотечных предложения?
По общей стоимости за годы, в течение которых вы фактически будете держать кредит, а не по основной ставке. Добавьте пункты и сборы каждого предложения к процентам, которые вы заплатите до ожидаемого выхода, учитывая остаток, который вы все еще будете должны. Предложение с более низкой общей стоимостью дешевле, независимо от ставки.
Должен ли я выбрать более низкую ставку с пунктами или более высокую ставку без пунктов?
Сопоставьте это с вашим сроком. Более низкая ставка с пунктами выигрывает при длительном удержании; более высокая ставка без пунктов выигрывает, если вы ожидаете переезд или рефинансирование в течение нескольких лет. Количество месяцев до точки безубыточности точно указывает, где находится пересечение.
Какие сборы мне следует сравнить в Оценке кредита?
Страница 2, раздел A (сборы за оформление и пункты) и сборы третьих лиц в разделах B и C. Сборы, контролируемые кредитором, подлежат обсуждению и сильно варьируются; сборы третьих лиц, такие как сборы за титул и оценку, отличаются меньше. Игнорируйте предоплаченные налоги и страховку — это ваши расходы независимо от кредитора.
Ипотека без закрывающих расходов действительно бесплатна?
Нет. Сборы перенесены в более высокую процентную ставку или добавлены к остатку кредита. Это может быть правильным выбором для краткосрочного удержания, так как вы избегаете первоначальных затрат, но за длительный срок более высокая ставка обычно стоит больше, чем сборы, которые она заменила.