Guida Completa
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Come funziona
Un'offerta di mutuo è composta da tre numeri, non uno: il tasso, i punti e le commissioni. Il tasso più basso è raramente il prestito più economico, perché lo acquisti con punti e costi di chiusura. Questo strumento confronta due offerte sul costo totale negli anni in cui effettivamente manterrai il prestito — l'orizzonte onesto, poiché la maggior parte dei mutui viene estinta da una vendita o da un rifinanziamento molto prima dei 30 anni. Calcola ogni offertaFormula
Total cost = upfront (points x loan + fees) + interest paid over your stay | Break-even months = upfront gap / monthly payment gap
Suggerimenti
- Confronta le stime del prestito nello stesso giorno: i tassi variano quotidianamente e un preventivo obsoleto non è comparabile.
- Scegli in base al costo totale durante il tuo reale periodo, non il tasso a 30 anni; la maggior parte dei prestiti termina prima.
- Un punto (1% del prestito) per 0,25% di sconto si pareggia intorno ai 5-7 anni: paga i punti solo se rimarrai oltre.
- Un prestito senza costi di chiusura sposta semplicemente le spese in un tasso più alto; confronta entrambe le strutture nello stesso orizzonte.
- Il divario del pagamento mensile finanzia il rimborso dei punti: un divario ridotto significa un pareggio molto lungo.
Domande frequenti
I punti ipotecari valgono la pena?
Solo se mantieni il prestito oltre il punto di pareggio, tipicamente da cinque a sette anni per punto. Ogni punto costa l'1% del prestito in anticipo e riduce di circa lo 0,25% il tasso. Resta più a lungo e il risparmio sugli interessi vince; vendi o rifinanzia prima e i punti sono stati sprecati.
Come posso confrontare due offerte di mutuo?
Sulla base del costo totale negli anni in cui effettivamente manterrai il prestito, non sul tasso pubblicizzato. Aggiungi i punti e le spese di ciascuna offerta agli interessi che pagherai prima della tua uscita prevista, tenendo conto del saldo che dovrai ancora pagare. L'offerta con il costo totale più basso è più economica indipendentemente dal tasso.
Dovrei prendere un tasso più basso con punti o un tasso più alto senza punti?
Abbinalo alla tua durata. Un tasso più basso con punti è vantaggioso per un periodo lungo; un tasso più alto senza punti è vantaggioso se prevedi di trasferirti o rifinanziare entro pochi anni. Il conteggio dei mesi per il pareggio ti dice esattamente dove si trova il punto di crossover.
Quali spese dovrei confrontare in un Preventivo di Prestito?
Pagina 2, sezione A (spese di origine e punti) e le spese di terzi nelle sezioni B e C. Le spese controllate dal prestatore sono negoziabili e variano ampiamente; le spese di terzi come quelle per il titolo e la perizia differiscono meno. Ignora le tasse e le assicurazioni prepagate: questi sono i tuoi costi indipendentemente dal prestatore.
Un mutuo senza spese di chiusura è davvero gratuito?
No. Le spese vengono trasferite a un tasso di interesse più alto o aggiunte al saldo del prestito. Può essere la scelta giusta per un periodo breve, poiché eviti l'esborso iniziale, ma su un lungo periodo il tasso più alto di solito costa più delle spese che ha sostituito.