Guía Completa
Amplía la información en nuestra Comparison Guide.
Cómo funciona
Una oferta de hipoteca son tres números, no uno: la tasa, los puntos y las tarifas. La tasa más baja rara vez es el préstamo más barato, porque la compras con puntos y costos de cierre. Esta herramienta compara dos ofertas en costo total durante los años que realmente mantendrás el préstamo: el horizonte honesto, ya que la mayoría de las hipotecas se pagan mediante una venta o refinanciamiento mucho antes de 30 años. Calcula cada oferta.Fórmula
Total cost = upfront (points x loan + fees) + interest paid over your stay | Break-even months = upfront gap / monthly payment gap
Consejos
- Compara las estimaciones de préstamos el mismo día: las tasas cambian diariamente y una cotización desactualizada no es comparable.
- Elige en función del costo total durante tu plazo real, no la tasa a 30 años; la mayoría de los préstamos terminan antes.
- Un punto (1% del préstamo) por 0.25% de descuento se equilibra alrededor de 5-7 años: paga puntos solo si te quedarás más allá de eso.
- Un préstamo sin costos de cierre simplemente traslada las tarifas a una tasa más alta; evalúa ambas estructuras en el mismo horizonte.
- La diferencia en el pago mensual financia el reembolso de los puntos: una diferencia pequeña significa un equilibrio muy largo.
Preguntas frecuentes
¿Valen la pena los puntos de la hipoteca?
Solo si mantienes el préstamo más allá del punto de equilibrio, típicamente de cinco a siete años por punto. Cada punto cuesta el 1% del préstamo por adelantado y compra aproximadamente el 0.25% de descuento en la tasa. Si te quedas más tiempo, el ahorro en intereses gana; si vendes o refinancias antes, los puntos se desperdiciaron.
¿Cómo comparo dos ofertas de hipoteca?
En el costo total durante los años que realmente mantendrás el préstamo, no en la tasa principal. Suma los puntos y tarifas de cada oferta al interés que pagarás antes de tu salida esperada, teniendo en cuenta el saldo que aún deberás. La oferta con el costo total más bajo es más barata independientemente de la tasa.
¿Debería optar por una tasa más baja con puntos o una tasa más alta sin puntos?
Adáptalo a tu duración. Una tasa más baja con puntos gana para una retención prolongada; una tasa más alta sin puntos gana si esperas mudarte o refinanciar en unos pocos años. El conteo de meses hasta el punto de equilibrio te dice exactamente dónde se encuentra el cruce.
¿Qué tarifas debo comparar en un Estimado de Préstamo?
Página 2, sección A (cargos de originación y puntos) y las tarifas de terceros en las secciones B y C. Las tarifas controladas por el prestamista son negociables y varían ampliamente; las tarifas de terceros como el título y la tasación difieren menos. Ignora los impuestos y seguros prepagados; esos son tus costos independientemente del prestamista.
¿Es realmente gratuita una hipoteca sin costos de cierre?
No. Las tarifas se trasladan a una tasa de interés más alta o se añaden al saldo del préstamo. Puede ser la elección correcta para una retención corta, ya que evitas el desembolso inicial, pero durante un período largo, la tasa más alta generalmente cuesta más que las tarifas que reemplazó.