Подробное руководство
Подробнее — в нашем Loans & Mortgage Guide.
Как это работает
Рекапитализация ипотеки — это реамортизация: вы делаете крупный платеж по основной сумме, и кредитор пересчитывает ваш ежемесячный платеж по новому, меньшему остатку на оставшийся срок по вашей СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ставке — обычно за административный сбор около $250, без проверки кредита, оценки или нового кредита. Рефинансирование полностью заменяет кредит: новая ставка, новый срок, новые закрывающие расходы, которые обычно составляют тысячи. Эти два пути решают разные проблемы, и неправильный выбор стоит реальных денег. Рекапитализация выигрывает, когда ваша ставка уже хороша по сравнению с рынком — вы сохраняете ставку ниже рыночной и просто уменьшаете баланс, к которому она применяется. Рефинансирование выигрывает только тогда, когда рыночная ставка значительно ниже вашей, чтобы покрыть закрывающие расходы в пределах вашего горизонта. Этот калькулятор честно оценивает оба варианта: он пересчитывает каждый путьФормула
Recast payment = payment(balance − lump, current rate, remaining term) + ~$250 fee | Refi payment = payment(balance − lump, market rate, new term) + closing costs
Советы
- Никогда не пересчитывайте, когда ваша ставка выше рыночной — сначала займитесь рефинансированием.
- Подтвердите, что ваш кредит подходит для пересчета: многие кредиты с государственной поддержкой не подходят.
- Продолжайте платить старый платеж после пересчета, и это станет машиной для досрочных платежей.
- Сравните сбор за пересчет в $250 с закрывающими расходами в $5,000, прежде чем предполагать равенство.
- Рефинансирование сбрасывает часы амортизации; пересчеты никогда не продлевают вашу дату погашения.
Частые вопросы
В чем разница между перерасчетом и рефинансированием?
Перерасчет повторно амортизирует ваш существующий кредит после единовременного платежа — та же ставка, та же дата погашения, примерно $250 сбор, без андеррайтинга. Рефинансирование создает совершенно новый кредит по рыночным ставкам с полными закрывающими расходами, часто $4,800 здесь. Перерасчет корректирует платеж; рефинансирование пересчитывает весь долг.
Сколько стоит перерасчет ипотеки?
Обычно от $150 до $500 в административных сборах — назовем это $250 у большинства крупных сервисных компаний — по сравнению с тысячами в закрывающих расходах для рефинансирования. Эта асимметрия решает большинство споров, когда ваша существующая ставка уже соответствует или превышает рыночную: платить $250, чтобы сохранить 5.25%, лучше, чем платить $4,800, чтобы перейти на 6.125%.
Когда рефинансирование лучше перерасчета?
Когда рыночные ставки значительно ниже ваших, чтобы покрыть закрывающие расходы в течение вашего периода удержания. Падение с 7.5% до 6.1% на остатке $300,000 экономит примерно $260 в месяц — возвращая $5,000 расходов примерно за 19 месяцев. Существующие ниже рыночные ставки, такие как дефолтные 5.25% здесь, немедленно меняют решение в пользу перерасчета.
Снижает ли перерасчет мою процентную ставку?
Нет — ставка остается точно такой же, как и была в контракте. Перерасчет уменьшает СУММУ, к которой применяется ставка, пропорционально сокращая платеж. Сэкономленные проценты возникают исключительно из-за меньшего основного долга на оставшиеся годы, а не из-за лучшего ценообразования; только рефинансирование изменяет саму ставку.
Какую сумму мне нужно внести для перерасчета?
Сервисные компании устанавливают минимумы, обычно от $5,000 до $10,000 или около 10% от остатка. Эффект масштабируется линейно: $40,000 от кредита $340,000, 5.25%, на 24 года сокращает платеж примерно на $230 в месяц. Более крупные суммы двигают его дальше; маленькие суммы редко превышают административный минимум.