Guía Completa
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Cómo funciona
El retorno en efectivo sobre efectivo es el flujo de caja anual antes de impuestos que produce una propiedad dividido por el efectivo real que utilizaste para adquirirla — pago inicial más costos de cierre más cualquier reparación inmediata. A diferencia de la tasa de capitalización, respeta el financiamiento: el apalancamiento lo magnifica y la deuda costosa lo aplasta, razón por la cual los inversores lo citan como la verdad sobre un trato específico en lugar de sobre un mercado. La aritmética es simple, pero el denominador es donde las versiones rápidas engañan. Omitir $12,000 en costos de cierre junto a un pago inicial de $75,000 infla la respuesta en más de dos puntos porcentuales — permanentemente, porque esos dólares salieron el día que firmaste. Esta calculadora valora esa honestidad de manera explícita: calcula el clásico CoC del primer año, luego lo recalcula con los costos de adquisición amortizados uniformemente a lo largo de tu tenencia prevista. En una tenencia de cinco años, la cifra amortizada es la justa; si vendes la propiedad en el primer año, el verdadero CoC del primer año colapsa instantáneamente hacia la línea amortizada. Lee ambos juntos — un trato cuya historia depende de olvidar sus propios costos no es un trato.Fórmula
Cash invested = down + closing + repairs | CoC yr 1 = (rent − opex − debt service) ÷ cash invested | Amortized CoC = (cash flow − closing ÷ hold years) ÷ cash invested
Consejos
- Cita la cifra amortizada cuando la retención es de cinco años o menos: las ventas anticipadas nunca diluyen las tarifas.
- Cuenta cada dólar de adquisición: inspecciones, puntos, título, preparación inmediata.
- Compara CoC solo entre acuerdos con apalancamiento similar; el 75% LTV favorece cualquier cosa.
- Antes de impuestos y antes de apreciación por diseño: superpón esos por separado, nunca dentro de CoC.
- Si el CoC amortizado se acerca a la tasa de tu cuenta de ahorros, los dolores de cabeza no están pagados.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen retorno de efectivo sobre efectivo en una propiedad de alquiler?
Muchos inversores buscan un 8–12% en mercados estables y quieren un 15%+ en mercados más difíciles, pero el contexto decide. Contra un rendimiento libre de riesgo del 4%, un 5% de CoC sin apalancamiento parece escaso, mientras que un 10% apalancado con riesgo real de vacantes puede estar razonablemente valorado. Siempre compara contra lo que el mismo efectivo gana pasivamente después de impuestos.
¿Los costos de cierre pertenecen al cálculo de efectivo sobre efectivo?
Sí, son efectivo que sale de tu bolsillo al comprar y pertenecen al denominador. Amortizarlos a lo largo de la tenencia muestra su impacto anual justo: $12,000 en tarifas distribuidas durante cinco años restan aproximadamente dos puntos de un trato que devuelve un 9% sobre $87,000 invertidos, convirtiendo un titular en una evaluación.
¿Es el retorno de efectivo sobre efectivo lo mismo que el ROI?
No exactamente. CoC mide el flujo de efectivo de un año contra el efectivo invertido; ROI generalmente significa la ganancia total — apreciación, pago del principal y flujo de efectivo — contra el efectivo invertido durante toda la tenencia. Un trato puede mostrar un 8% de CoC mientras que su ROI anual total se acerca al 14% una vez que la amortización y una apreciación modesta se suman.
¿Debería contar la reducción del principal de la hipoteca en el efectivo sobre efectivo?
No. La reducción del principal construye capital, no efectivo disponible, por lo que los puristas la excluyen. Algunos inversores rastrean una variante de retorno total que la suma de nuevo — en un préstamo de $225,000 al 7%, el principal del primer año es aproximadamente $2,300, lo que equivale a aproximadamente 2.6 puntos adicionales sobre $87,000 invertidos si decides contarla.
¿Cómo cambia el apalancamiento el retorno de efectivo sobre efectivo?
Mecánicamente: menos efectivo invertido, mismo alquiler, menos servicio de la deuda. Un 25% de entrada podría producir un 9% de CoC donde un comprador al contado ve un rendimiento sin apalancamiento del 6.4% — la diferencia es dinero prestado trabajando. El apalancamiento tiene un efecto doble; la misma matemática amplifica un año de vacantes en flujo de efectivo negativo.