Guide Complet
Pour en savoir plus, consultez notre Investing Guide.
Comment ça marche
Le rendement cash-on-cash est le flux de trésorerie annuel avant impôts qu'un bien produit divisé par le montant réel que vous avez investi pour l'obtenir — acompte plus frais de clôture plus toute réparation immédiate. Contrairement au taux de capitalisation, il prend en compte le financement : l'effet de levier l'amplifie et une dette coûteuse le réduit, c'est pourquoi les investisseurs le citent comme la vérité sur une affaire spécifique plutôt que sur un marché. L'arithmétique est simple, mais le dénominateur est là où les versions simplifiées trichent. Ignorer 12 000 $ de frais de clôture à côté d'un acompte de 75 000 $ gonfle la réponse de plus de deux points de pourcentage — de manière permanente, car ces dollars sont partis le jour où vous avez signé. Ce calculateur évalue cette honnêteté explicitement : il calcule le CoC classique de l'année un, puis le recompute avec les coûts d'acquisition amortis uniformément sur votre période de détention prévue. Sur une période de détention de cinq ans, le chiffre amorti est le juste ; si vous revendez le bien au cours de la première année, le véritable CoC de la première année s'effondre instantanément vers la ligne amortie. Lisez les deux ensemble — une affaire dont l'histoire dépend d'oublier ses propres frais n'est pas une affaire.Formule
Cash invested = down + closing + repairs | CoC yr 1 = (rent − opex − debt service) ÷ cash invested | Amortized CoC = (cash flow − closing ÷ hold years) ÷ cash invested
Conseils
- Citez le chiffre amorti lorsque la durée de détention est de cinq ans ou moins - les ventes anticipées ne diluent jamais les frais.
- Comptez chaque dollar d'acquisition : inspections, points, titre, préparation immédiate.
- Comparez le CoC uniquement entre des affaires à levier similaire ; 75 % LTV flatte tout.
- Avant impôt et avant appréciation par conception - superposez-les séparément, jamais à l'intérieur du CoC.
- Si le CoC amorti se rapproche de votre taux de compte d'épargne, les maux de tête ne sont pas payés.
Questions fréquentes
Quel est un bon retour sur investissement en espèces pour une propriété locative ?
De nombreux investisseurs recherchent un retour de 8 à 12 % dans des marchés stables et souhaitent 15 % ou plus dans des marchés plus difficiles, mais le contexte décide. Par rapport à un rendement sans risque de 4 %, un retour sur investissement en espèces non levé de 5 % semble faible, tandis qu'un retour de 10 % avec un risque de vacance réel peut être correctement évalué. Comparez toujours ce que le même montant d'argent gagne passivement après impôt.
Les frais de clôture doivent-ils être inclus dans le calcul du retour sur investissement en espèces ?
Oui — ce sont des liquidités sorties de votre poche lors de l'achat et ils appartiennent au dénominateur. Les amortir sur la durée de détention montre leur impact annuel équitable : 12 000 $ de frais étalés sur cinq ans soustraient environ deux points d'un accord rapportant 9 % sur 87 000 $ investis, transformant un titre en une sous-évaluation.
Le retour sur investissement en espèces est-il le même que le ROI ?
Pas tout à fait. Le retour sur investissement en espèces mesure le flux de trésorerie d'une année par rapport à l'argent investi ; le ROI signifie généralement le profit total — l'appréciation, le remboursement du principal et le flux de trésorerie — par rapport à l'argent investi sur toute la durée de détention. Un accord peut afficher un retour sur investissement en espèces de 8 % tandis que son ROI annuel total se situe près de 14 % une fois l'amortissement et une appréciation modeste pris en compte.
Le remboursement du principal hypothécaire doit-il être pris en compte dans le retour sur investissement en espèces ?
Non. La réduction du principal construit des capitaux propres, pas de l'argent disponible, donc les puristes l'excluent. Certains investisseurs suivent une variante de retour total qui le réintègre — sur un prêt de 225 000 $ à 7 %, le principal de la première année est d'environ 2 300 $, ce qui vaut environ 2,6 points supplémentaires sur 87 000 $ investis si vous choisissez de le compter.
Comment l'effet de levier change-t-il le retour sur investissement en espèces ?
Mécaniquement : moins d'argent investi, même loyer, moins le service de la dette. Un apport de vingt-cinq pour cent pourrait produire un retour sur investissement en espèces de 9 % là où un acheteur payant comptant voit un rendement non levé de 6,4 % — l'écart est de l'argent emprunté en action. L'effet de levier a des conséquences dans les deux sens ; des mathématiques identiques amplifient une année de vacance en flux de trésorerie négatif.