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Come funziona
Il rendimento cash-on-cash è il flusso di cassa annuale pre-tasse che una proprietà produce diviso per il denaro effettivo che hai investito per ottenerla — acconto più costi di chiusura più eventuali riparazioni immediate. A differenza del tasso di capitalizzazione, rispetta il finanziamento: la leva lo amplifica e il debito costoso lo schiaccia, motivo per cui gli investitori lo citano come la verità su un affare specifico piuttosto che su un mercato. L'aritmetica è semplice, ma il denominatore è dove le versioni approssimative ingannano. Saltare $12.000 di costi di chiusura accanto a un acconto di $75.000 gonfia la risposta di oltre due punti percentuali — in modo permanente, perché quei dollari sono andati via il giorno in cui hai firmato. Questo calcolatore prezza esplicitamente quell'onestà: calcola il classico CoC del primo anno, quindi lo ricalcola con i costi di acquisizione ammortizzati uniformemente nel tuo periodo di detenzione previsto. Su un periodo di detenzione di cinque anni, la cifra ammortizzata è quella giusta; se vendi la proprietà nel primo anno, il vero CoC del primo anno crolla istantaneamente verso la linea ammortizzata. Leggi le due cifre insieme — un affare la cui storia dipende dall'oblio delle proprie spese non è un affare.Formula
Cash invested = down + closing + repairs | CoC yr 1 = (rent − opex − debt service) ÷ cash invested | Amortized CoC = (cash flow − closing ÷ hold years) ÷ cash invested
Suggerimenti
- Cita la cifra ammortizzata quando il periodo di attesa è di cinque anni o meno — le vendite anticipate non diluiscono mai le commissioni.
- Conta ogni dollaro di acquisizione: ispezioni, punti, titolo, preparazione immediata.
- Confronta il CoC solo tra affari con leva simile; il 75% LTV esalta qualsiasi cosa.
- Pre-tasse e pre-apprezzamento per design — sovrapponili separatamente, mai all'interno del CoC.
- Se il CoC ammortizzato si avvicina al tasso del tuo conto di risparmio, i mal di testa non sono pagati.
Domande frequenti
Qual è un buon ritorno cash-on-cash su una proprietà in affitto?
Molti investitori cercano un ritorno dell'8-12% in mercati stabili e vogliono un 15%+ per quelli più difficili, ma il contesto decide. Rispetto a un rendimento privo di rischio del 4%, un CoC non leverato del 5% appare sottile, mentre un 10% leverato con un reale rischio di vacanza potrebbe essere giustamente valutato. Confronta sempre con ciò che lo stesso capitale guadagna passivamente dopo le tasse.
I costi di chiusura devono essere inclusi nel calcolo del cash-on-cash?
Sì — sono denaro uscito dalla tua tasca al momento dell'acquisto e appartengono al denominatore. Ammortizzarli nel corso del periodo di detenzione mostra il loro giusto impatto annuale: $12.000 di spese distribuite su cinque anni sottraggono circa due punti da un affare che restituisce il 9% su $87.000 investiti, trasformando un titolo in una sottoscrizione.
Il ritorno cash-on-cash è lo stesso del ROI?
Non proprio. Il CoC misura il flusso di cassa di un anno rispetto al capitale investito; il ROI di solito significa profitto totale — apprezzamento, riduzione del capitale e flusso di cassa — rispetto al capitale investito durante l'intero periodo di detenzione. Un affare può mostrare un CoC dell'8% mentre il suo ROI annuale totale si avvicina al 14% una volta che l'ammortamento e un modesto apprezzamento si uniscono.
La riduzione del capitale del mutuo deve essere conteggiata nel cash-on-cash?
No. La riduzione del capitale costruisce equità, non denaro spendibile, quindi i puristi la escludono. Alcuni investitori tracciano una variante del ritorno totale che la reintegra — su un prestito di $225.000 al 7%, il capitale del primo anno è di circa $2.300, che vale circa 2,6 punti extra su $87.000 investiti se scegli di considerarlo.
Come cambia la leva il ritorno cash-on-cash?
Meccanicamente: meno denaro in, stesso affitto, meno servizio del debito. Un acconto del venticinque percento potrebbe produrre un CoC del 9% dove un acquirente in contante vede un rendimento non leverato del 6,4% — il differenziale è denaro preso in prestito che lavora. La leva ha effetti sia positivi che negativi; la stessa matematica amplifica un anno di vacanza in flusso di cassa negativo.