Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
House hacking — это стратегия проживания владельца, при которой вы покупаете небольшую многоквартирную собственность — дуплекс, триплекс или четырехквартирный дом — живете в одной единице и сдаете другие, чтобы доход от аренды покрывал большую часть или всю стоимость здания.Формула
Effective housing = P&I + opex − (units−1) × rent × 95% | Savings = market rent − effective housing | Offset yield = savings×12 ÷ cash invested
Советы
- FHA позволяет 3,5% первоначального взноса на 2–4 единицы, если вы занимаетесь ими в течение 60 дней и остаетесь 12.
- Оцените аренду по фактическим объявлениям, а не по про форме продавца — завышенные арендные ставки являются классической ловушкой для домохозяев.
- Закладывайте резервы на уровне арендодателя, даже пока живете там; теперь вы супер.
- Дуплексы торгуются дороже за единицу, чем четырехквартирные дома — сравнивайте цену за единицу, а не наклейку.
- Проверьте правила зонирования и самодостаточности кредитора; некоторые оценщики снижают аренду на небольшие многоквартирные дома.
Частые вопросы
Действительно ли стоит заниматься house hacking?
Посчитайте: на дуплексе стоимостью $360,000 с первоначальным взносом 5% и ставкой 6.75% один арендатор за $1,450 покрывает примерно 62% платежа плюс эксплуатационные расходы, снижая стоимость жилья до примерно $780 в месяц по сравнению с ~$1,450 за аренду. Это приносит около $8,000 в год плюс погашение основного долга и прирост стоимости актива в $360,000 при вложении $21,600.
Сколько денег нужно, чтобы начать заниматься house hacking?
Первоначальный взнос плюс 3% закрывающих расходов плюс резервы. На дуплексе стоимостью $360,000 с первоначальным взносом 5% это примерно $28,800 в общей сложности. FHA снижает первоначальный взнос до $12,600 при 3.5%, но добавляет ипотечное страхование. Большинство успешных проектов также имеют резерв на три месяца платежей сверх дня закрытия.
Вызывает ли жизнь рядом с арендаторами проблемы?
Иногда — шум, общие стены, вызовы по обслуживанию вне рабочего времени — это реальность. Меры по смягчению: отдельные счетчики, где это возможно, письменный договор аренды, идентичный любому арендному соглашению, и выбор зданий, где квартиры не делят системы HVAC или входы. Многие операторы говорят, что первый год проверяет границы; договор аренды обеспечивает соблюдение, так что дружба никогда не должна вмешиваться.
Что происходит, когда я выезжаю из своего house hack?
Единица, которую вы занимали, превращается в четвертый источник дохода, превращая собственность в полноценную инвестицию. Большинство кредитов позволяет вам конвертировать после двенадцати месяцев проживания; арендаторы затем покрывают примерно всю сумму платежа. Храните записи о проживании — выезд на втором месяце вызывает вопросы о мошенничестве с проживанием, если кредит когда-либо будет проверен.
Что лучше для house hacking: дуплекс или четырехквартирный дом?
Четырехквартирные дома обычно выигрывают по расчетам: три арендатора вместо одного означают большее разнообразие дохода и часто более низкую цену за единицу. Дуплексы выигрывают по удобству проживания и аппетиту кредиторов. Калькулятор справляется с любым вариантом — введите количество единиц и наблюдайте, как эффективные расходы на жилье снижаются по мере увеличения числа арендаторов.